Josep H Martínez.

Pensé que al retomar un post de hace un año tendria  algo muy interesante que aportar.

 

Pero no. Lo reabres sólo para decir barbaridades.

 

El buen consejo no lo he encontrado por ninguna parte...

 

Deberías saber que "Después de todo"  una vez que el arrendador alquila el piso,  no vuelve a tener derecho a disponer de su propiedad, como mínimo hasta que pasen 5 años. (Salvo lo previsto en el art. 9 de la LAU)

Creo que lo mismo el arrendador que el arrendatario, necesitan un buen consejo.

 

Una parte quiere arrendar la propiedad, la otra quiere tomar la propiedad en arrendamiento. Para evitar todo tipo de problema desde el principio es aceptar el contrato de arrendamiento tal y como se redactó en primer lugar. Así de esta forma la persona comienza a vivir y no a crear disputas necias que solo conllevan a una vida de inmediatos problemas innecesarios. No te gusta el contrato, no lo aceptes en el momento de hacerlo y búscate otro arrendador y piso. El gobierno no tiene porque involucrarse en temas de contratos privados que se hagan de buena fe. Y los Juzgados están hasta las narices de semejante situación que mayormente es provocada por inquilinos. Después de todo, el arrendador tiene derecho de cómo disponer de su propiedad, sino te gusta vete a la China o a cuba. Allí hay algo de comunismo.

Lo que está claro es que el contrato de arrendamiento sigue vigente aunque se venda el piso, y el comprador deberá subrogarse en este contrato, a parte que como inquilino tienes derecho preferente en la compra. Negociar una indemnización por dejar el piso me parece la alternativa más razonable si no quieres entrar en litigios y malos rollos. Las condiciones de esta indemnización supongo que dependerán de si verbalmente habías acordado alguna cosa con el propietario antes de firmar el contrato y del trato que tengas con él, pero la ley está de tu parte.

Cara a propietarios que puedan encontrase en esta disyuntiva, antes que poner cláusulas ilegales que no pueden forzar a cumplir, otra alternativa es hacer una opción de compra en favor del inquilino. En este caso, el inquilino podrá seguir arrendando el piso, pero perderá las cantidades pactadas en la opción de compra, con lo que el propietario tendrá más fuerza para negociar la rescisión del arrendamiento si tiene otro comprador.

Lamentablemente en los dos últimos pisos en los que he estado alquilado, me he visto en esta situación, y te digo que no te preocupes, ya que la ley está en este caso de tu parte.

Te aconsejo que negocies con él; en mi caso les hice la siguiente propuesta

Primero calcula el incremento de precio de un piso de las mismas características y la misma zona que el tuyo

A esa diferencia multiplícale el numero de meses que podrias permanecer en la vivienda 3 años = 36 meses

Súmale los gastos de hacer una mudanza

Súmale el mes de fianza + mes agencia y gastos por ejemplo de hacer un nuevo aval etc ....

Eso te dará el dinero que creo debería darte.

Si le parece mucho que espere 3 años a vender su piso o bien busque un comprador que quiera un piso con inquilino, o como se dice con bicho dentro ;-)

Cuando él calcule lo que puede bajar su piso en tres años, ten por seguro que te dará esa indemnización y ninguno saldreis perdiendo

Un saludo

Te sugiero que no te dejes acobardar por el propietario, ejerce tus derechos y si quiere vender la vivienda que lo haga conforme a la ley, sino que no fuera alquilado el inmueble. Si a ti te interesa lo que puedes hacer es negociar con él, decirle que te vas tu por tu propia voluntad pero a cambio de una indemnización, es decir que te abone una cantidad por marcharte que los dos estéis de acuerdo. Si tienes dudas acude a un profesional y ejerce tus derechos. Un saludo.

Hola, dicha cláusula es totalmente nula y se entenderá por no puesta según la ley de arrendamientos urbanos, tu tienes derecho a permanecer 5 años en la vivienda si tú quieres. El arrendador puede vender la vivienda, pero el adquiriente se tendría que subrrogar al contrato de alquiler, pero todo esto después de que el propietario te haya comunicado fehacientemente la venta y el importe de la misma y tú la hayas rechazado, puesto que como inquilino tienes el derecho de tanteo y retracto (esto quiere decir que tienes preferencia a comprarla antes que un tercero, y que si la vende sin tu consentimiento, tienes derecho a deshacer la venta y quedártela tu por el mismo importe que se la vendió a un terecero).

Refente al segundo punto de entrar en la vivienda, tú tienes la obligación de dejarle pasar para que inspeccione el cumplimiento de las obligaciones contractuales y del buen estado de la vivienda, pero si el propietario lo está haciendo a menudo para agobiarte y que te vayas, puedes ser más listo que él, puesto que es verdad que estás obligado pero también es verdad que te lo tiene que comunicar de una forma fehaciente, es decir que cada vez que quiera entrar, que te envíe un burofax, con el tiempo y dinero que ello requiere, ya verás como este problema se te ha acabado.

Referente a los de las llaves, te sugiero que cambies el bombín y guardes el antiguo, puesto que estás en todo tu derecho ya que el propietario no puede entrar sin tu consentimiento. Una vez dejes el piso, le pones el bombín antiguo.

Relativo a esto.

Tengo un problema inicial, según el servicio juridico lo primero que debería hacer es mandarle un burofax notificando la nulidad de las cláusulas en cuestión, pero me acabo de dar cuenta que en el contrato de alquiler pone D xxxx como arrendador, con domicilio en .

Tengo alguna forma de saber la dirección donde está residiendo ahora esta persona? (su domicilio fiscal o donde esta empadronado).

Si estuviera empadronado en la casa alquilada yo podría hacer algún trámite para quitarle de ella ya que no aparezca, para algunas ayudas piden certificados de convivencia y si él aparece puede haber problemas. Es más, en su día, cuando me empadroné en la vivienda, o mejor dicho intenté, pusieron mil trabas porque decían que ya había alguien empadronado.

Hay dos puntos en esta pregunta: que te pida que te marches cuando venda el piso y que venda el piso sin ofrecértelo a ti antes.

1.- Que te pida que te marches cuando venda el piso
Dices que llevas algo más de dos años viviendo en el piso, pues en ese caso el casero no te puede pedir que te vayas del piso si lo vende. Es decir, la cláusula es nula. Si lo vende, el nuevo casero tendrá que respetar tus derechos como inquilino y que recoge la LAU de 1994 aquí:

"Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo
citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. "

2.- Que venda el piso sin ofrecértelo a ti antes
Sólo puede pedirte que renuncies a tus derechos de tanteo y retracto (adquisición preferente del piso donde vives alquilado) si tu contrato de arrendamiento tiene una duración superior a cinco años. Si la duración es inferior a cinco años tú tienes derecho de adquisición preferente y, por tanto, te lo debe ofrecer a ti primero para que lo compres. Todo viene especificado en el artículo 25 de la LAU de 1994, te recomiendo que lo leas: http://www.spaviv.es/docs/LeyArrendamientosUrbanos.pdf

Y, tercero, se me olvidaba la cláusula que le permite entrar en la vivienda al casero. Por supuesto, es nula, el casero sólo puede entrar en la vivienda arrendada con orden judicial o permiso previo del inquilinos. Si necesita hacer alguna obra en la vivienda, el inquilino debe permitirle la entrada con un técnico para evaluar la obra.

Esos son tus derechos, otra cosa es que tú quieras negociar con el casero tu salida de la casa, pero siempre conociendo cuáles son tus derechos.

Muchas gracias a todos.

Sabiendo que es una cláusula abusiva intentaré negociar con él. La verdad es que tampoco quiero perjudicar a nadie, ahora mismo hay bastante variedad de alquiler, pero buscar algo que se adapte puede llevar más tiempo. Siendo así lo negociaré y si no está en disposición de llegar a un acuerdo haré valer mis derechos.

Sobre lo segundo, pues cuando llame le daré largas, y si se pone pesado pues le pondré en la "lista negra" del móvil y punto, me parece surrealista que cada dos semanas se quiera meter en mi casa, si quiere que se quede a dormir también....

Lo que verdaderamente tengo un poco más de miedo es que se haya guardado alguna llave y entre sin permiso, se que es un delito, pero me fastidiaría mucho la verdad.

Lo dicho muchas gracia a todos, y como dice Jaime pondré el caso en manos del servicio jurídico que tengo contratado.

Entiendo que la clausula de resolución por venta es nula y recomiendo la lectura de mi blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/12/adquisicion-preferente-del-inquilino.html

Estimado amigo. El contrato firmado contraviene la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que abusa de tus derechos legales. Ni es legal el derecho a la intromisión, ni puede realizar la venta del inmueble hasta pasados los 5 años, de hecho, antes de ponerlo a la venta debe hacer frente al derecho preferente de compra que podrías ejercer como arrendatario.

Es una actitud reprochable y denunciable, de hecho, lo que haría sería realizar un dosier con toda la documentación y ponerlo en manos de un abogado invitándole a que deponga la actitud, que se proceda a la formalización de un nuevo contrato según tus derechos legales y que el anterior debe quedar nulo por ser contrario a ley.

Un cordial saludo

Jaime Feiner

Este caso se va a ver mucho en los años que vienen, porque muchos propietarios han hecho lo mismo. Rescindir el contrato de alquiler por venta de vivienda es, si no me equivoco, ilegal, por lo cual no puede ser cláusula de ruptura del contrato. Aún asi, si lo has aceptado en su tiempo, puedes hablar con el propietario para que se haga. Primero, pregúntale por un preaviso superior si lo vende (no pasa nada porque entre la reserva y la venta son más de un mes). Luego podéis pactar, en caso de venta, un precio de salida, ya que para ti son problemas (que te deje por ejemplo 3 meses de alquiler cuando lo vende). Bueno, esto es negociar, pero tiene buenos argumentos. Eso sí, en este caso le tiene que facilitar la entrada, y le aconsejo prepararle el piso cuando hay visitas (piso limpio y ordenado), así lo 2 ganáis en la operación.