Muchísimas gracias a todos.

a thierry: yo el contrato lo firmé "por orden", siendo mi pareja quien firmó en persona. Nunca he sido informado de la cuantía de los gastos de comunidad. Supongo que le propondré al casero que me incluya esos gastos ya como parte de la renta (bajando la renta mensual "básica") o que no pago algo que no estaba claro.

a Juan: muchísimas gracias por incluir esa sentencia. Lo que diferencia mi caso de ese es que a mí nunca se me ha comunicado el importe de los gastos de comunidad y nunca han sido pagados con anterioridad. Así que, en mi caso, no es posible determinar el importe total del alquiler y se puede llegar a una situación "abusiva" por parte del arrendador.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) núm. 642/2004 de 10 noviembre, JUR 20056808, dice que el art. 20. 1 de la vigente LAU "deja claro que no es suficiente que las partes incluyan en el contrato el pacto de que dichos gastos serán a cargo del arrendatario, sino que es necesario que se determine expresamente el importe de cada uno de ellos a la fecha de aquél".

Este caso trataba de un contrato de arrendamiento de vivienda de 1-7-2000 con pacto de que serían a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, sin que se hiciera constar el coste mensual ni el importe anual de dichos gastos a la fecha de celebración del contrato.

El 7 de julio de 2003 el arrendador presentó una demanda fundada en la falta de pago de las rentas de abril a julio de 2003, más los importes relativos al consumo de agua desde el tercer trimestre del año 2000 hasta el primer trimestre de 2002, la tasa de basura del segundo trimestre de 2002, y los gastos de comunidad. En fecha 13 de junio de 2003, el actor requirió al arrendatario para que abonara las rentas de los meses de abril, mayo y junio, siendo rehusado el Burofax por el destinatario. El 18 de julio de 2003, el arrendatario consignó la renta correspondiente al mismo mes de julio, y el 29 de agosto consignó las rentas de los meses de agosto y septiembre.

Con fecha 29 de septiembre de 2003, el demandado compareció ante el Juzgado y manifestó que las rentas de los meses de abril, mayo y junio, ya estaban abonadas, presentando los recibos justificantes del pago de los mismos, que fueron unidos a la causa por copia testimoniada.

El juicio se celebró el día 31 de octubre de 2003, manifestando la parte actora que el arrendatario había abonado la totalidad de las rentas devengadas y que quedaban pendiente los importes relativos a los demás conceptos reclamados en la demanda, así como los importes por tasa de basuras y gastos comunitarios vencidos posteriormente. En la demanda se indica que cabe la posibilidad de enervar la acción de desahucio.

Sin embargo, la misma AP de Barcelona, Sección 13ª, en su sentencia núm. 546/2006 de 28 septiembre, a pesar de declarar que, en principio, el pacto que no determina el importe no puede considerarse válido, desestima la apelación de un arrendatario después de haber estado dos años pagando sin reservas ciertos gastos de comunidad.

Esto quiere decir que, a pesar del imperativo formal de que el importe de los gastos conste por escrito en el contrato, los tribunales suelen admitir la validez de pactos escritos que no hablan de cantidad, siempre que el arrendatario la conozca con anterioridad (por ejemplo, SAP de Asturias, sección 4ª, nº 708/1999, de 24 de noviembre de 1999).

Otra sentencia da validez a la cláusula porque el contrato era una renovación de otro anterior en el que el arrendatario había pagado los gastos y por tanto los conocía (SAP de Alicante, sección 5ª, núm. 140/2006 de 22 marzo).

Los tribunales insisten en recordar que para indagar la intención de las partes debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás, y que para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

Termino diciendo que el que quiera seguridad no se meta en pleitos, pues mientras unas sentencias afirman que el haber pagado supone aceptación y por tanto obligación de seguir pagando, otras afirman que el pago de lo indebido no supone aceptación y debe ser devuelto.

Lo que me sorprende es que cuando alquilaste el piso sabías que ibas a tener que pagar los gastos de comunidad, pero no preguntaste cuánto? Si me refiero a tu otra pregunta supongo que has tenido bastante problemas con tu casero, así que suerte con todo.

A Thierry: en el contrato no se indica la cuantía de los gastos. En el momento de firmar el contrato no se indicó el importe de los gastos. La primera noticia que tengo del importe es que un vecino me ha dicho que tengo que pagar 20 euros al mes de comunidad.

a Pedro (Pholmo): muchísimas gracias por indicarme esa sentencia. ¿Qué sentencia es? ¿Es de la sección 13? ¿Hay algún sitio donde se pueda conseguir el pdf de esa sentencia? Me imagino que tendré que ir a la biblioteca del Palacio de Justicia para tener acceso a las diferentes sentencias.

Muchas gracias

Hay una sentencia de la AP Barcelona de 3/7/2007 que textualmente dice: En cualquier caso, aún de entenderse que pudiera considerarse incluido el IBI en el artículo 20,1, y por lo tanto también en la condición anexa 11 , es lo cierto que, en relación con el arrendamiento de viviendas, el artículo 20,1, párrafo cuarto, de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Supongo que debe depender de lo que te ha dicho cuando has entrado en el piso. Si verbalmente te ha dicho que los gastos de comunidad eran de 40 euros y que llegas a pagar 100, en este caso me imagino que no vale. Pero si te ha dicho que eran 40 y que pagas 40, no tienes porque no pagarles. Pero bueno, solo es una opinión.

Muchas gracias por la respuesta, Pedro. Únicamente estoy recogiendo información para mostrársela al arrendador, porque no creo que sea válida esa cláusula ya que no consta el importe. Eso da pie a que, como gasto de comunidad, pueda "inventarse" la cantidad mensual que le apetezca. El arrendador es dueño de todo el edificio y en algunos pisos viven familiares suyos. Sólo quiero tener alguna base sobre la que decirle que, o se añade la cuantía al contrato (en cuyo caso le pediré rebaja de la renta mensual) o que esa parte del contrato no tiene validez por no ajustarse al artículo 20 de la LAU de 1994.

¿Existe alguna sentencia que sentara jurisprudencia en este tema?

Muchas gracias

Una sentencia de la AP de Barcelona por si sola no implica que esa sea la doctrina jurisprudencial. En cada caso concreto habría que discutir judicialmente la validez de esa cláusula.



Pedro Hernández del Olmo, abogado
Redacción de Contratos de Alquiler