Hola Luis:

En el caso panteado para permitir al arrendatario la enervación de la acción de desahucio:

1º) Interponga demanda de resolcuión de contrato por impago de rentas acumulando acción de reclamación de rentas vencidas y no satisfechas.

2º) En la misma manifieste que, tras múltiples intentos de llegar a un acuerdo, no ha obtenido respuesta del arrendatario. Basta con no indicar que se envió un burofax con los requisitos del art 22.4 LEC., pues s evidente que su arrendatario no va a presentar como prueba documental el requirimiento de pago efectuado por usted

3º) Manifieste que su arrendatario tiene derecho a enervar la acción.

La opción de mi compañero PHOLMO es también correcta, pero no es preciso tener que renunciar a la acumulación de acciones para obtener el resultado deseado.

Reciba un cordial saludo

Gracias de nuevo.

PHOLMO: Le llamaré al teléfono que indica en su Blog para realizar la consulta y poder exponerla mejor. Si bien lo que me aconseja es más que razonable, y se lo agradezco, mi duda es más una cuestión teórica sobre los límites de la aplicación de la norma.

mejuto: El legislador favorece contínuamente a una de las partes, y no sólo es legal, es lo más común. De otro modo con la regulación general del Código Civil funcionaríamos estudpendamente. Véase la LAU y la forma en que protege al arrendatario, o en términos generales toda la legislación laboral. Además, con lo que propongo, las ventajas son para la otra parte, no para mi. No perjudico a nadie, al contrario. En cualquier caso agradezco su aportación.

Le reitero al consultante que si no quiere impedir la enervación , no veo la necesidad de incluir en la demanda manifestaciones de dudosa eficacia, es mucho mas facil simplemente poner una demanda de reclamación de alquileres sin solicitar el desahucio.

En http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/  estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente

El legislador no lo hace en beneficio de una de las partes, eso sería poco LEGAL, y lo que usted propone NO se puede hacer, usted no puede coartar los derechos civiles individuales que tenemos cada uno, faltaría más. Usted NO puede hacer lo que propone, no se le pueden dar a usted más ventajas que a los demás.

Donde dije "proteger al arrendatario" quise decir "proteger al arrendador"

Muchas gracias a todos por las respuestas.

Jan Abogado: Esa mecánica la conozco, de hecho la he aplicado. La cuestión sin embargo es un poco más compleja. Situándonos en su ejemplo 1º), lo que me interesa saber es qué pasaría si al presentar la demanda, en el momento donde hago referencia a la enervación, vengo a decir (bien redactado etc) "el inquilino NO PUEDE ENERVAR ex 22.4 LEC, pero LE PERMITO ENERVAR SI ASÍ LO DESEA".

Es decir, la cuestión de fondo es si lo dispuesto en 22 LEC es así y punto, o si siendo la voluntad de legislador proteger al arrendatario en ciertos casos (e impedir la enervación), puede éste renunciar a tal protección.

Hola Luis:

1º) Envío de Burofax con acuse de recibo reclamando las rentas u otras cantidades a cuyo pago se hubiera obligado el arrendatario por contrato, incluyendo la advertencia del artículo 22.4 LEC.

Ejemplo: requerimiento efectuado el 5 de Septiembre. Si el arrendador presenta demanda de resolución de contrato por impago de rentas o demanda  de resolución de contrato por impago de rentas acumulando acción de reclamación de rentas el día 6 de Octubre y el arrendatario no ha pagado antes o en la fecha de presentación de la demanda lo requerido en el burofax , no podrá enervar la acción.

2º) Presentación de demanda sin burofax previo. Una vez que el arrendatario reciba la demanda puede enervar la acción si paga antes de la celebración de la vista lo reclamado en ella más las rentas debengadas hasta ese momento.

Lo anterior es aplicable sólo cuando el arrendatario no ha enervado la acción con anterioridad.

Reciba un cordial saludo 

Despacho Armando García Fernández.

http://letradosalquileres.es.tl

Email: letradoalquileres@hotmail.com

Email2: armandogarcia@ical.es

El  burofax  con acuse de recibo y certificación de texto  dando un plazo de xx dias al  inquilino  para el pago y comunicando que transcurrido UN MES  de la fecha del burofax  el juzgado no le permitirá enervar la acción,  lo puede hacer  usted  mismo.  La  ley  da esta oportunidad  para evitar  que   cierta clase  de inquilinos  jueguen  al gato y al ratón para  retrasar  cuanto más mejor, su salida del inmueble.  Si  usted  quiere  retrasar  la  recuperación  del  piso  un mes más  dándole  otro  mes,  no entrega el burofax de requerimiento  al  abogado.  Tiene que ser requerimiento de pago  NO  COBRADO. Le debe 6  meses  y si continúa así  tardará más tiempo en echarlo.  5  MESES   PERDIDOS.

Si  usted  quería  que tuvieran la posibilidad de enervar  pudo ir a un abogado y demandar directamente, sin burofax ni nada.  Una vez  comunicara  el juzgado al inquilino la deuda, en juicio verbal, podría efectuar el pago  la   primera vez.  Si volviera a ser el caso y lo demandara una segunda vez, NO PODRÍA  ENERVARLO.

saludos, 

Pero como evitarlo? es un  derecho civil el poder enervar en primera instancia

Me parece que la respuesta es otra. Si el demandante no quiere impedir la enervación, mas vale que en lugar de instar el desahucio inste la reclamación de alquileres.

En http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/  estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente

gracias por la respuesta

enervar es evitar, mediante pago, que haya una sentencia judicial. Si a un inquilino lo demandan por impago, éste, puede enervar pagando la deuda, es decir, evitar la sentencia de desahucio, eso sí, si le demandan una segunda vez por lo mismo ya no podrá enervar, es decir evitar, el desahucio

qué es enervar?

No, por parte del casero no puede en ningún caso impedir que enerve por primera vez el inquilino, eso es la ley y es igual para todos, eso sí, si hubiera un segundo juicio por lo mismo, el inquilino ya no tendría derecho a enervar.