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Legislación alquiler
Tácita Reconducci...

LuisMR

inquilino/a

Tácita Reconducción e Finalización contrato alquiler y prorroga legal
Buenos días,
Yo soy inquilino de un piso en alquiler en Badalona, con fecha de firma de contrato a dia 1 de Marzo de 2014. Este año 2018 finaliza el periodo del arrendamiento, y tengo dudas de como debo proceder.

Durante todo este tiempo el propietario no se ha puesto en contacto conmigo, ni los 3 primeros años en ninguna de las renovaciones, ni tampoco el año pasado cuando pasamos a la prorroga legal.
He estado buscando información para saber si el contrato se podria renovar de forma anual, y he visto que existe la Tácita Reconducción, que si las dos partes no comunican la intención de rescindir el mismo, y si los 15 días posteriores a la fecha de finalización, el inquilino sigue haciendo uso de la vivienda, el arrendamiento se prorrogaria por la misma cantidad de tiempo que consta en las clausulas del contrato (en mi caso 1 año).
Por lo que yo sé mi propietario tiene varias viviendas alquiladas, y nosotros siempre hemos pagado puntualmente y no le hemos dado ningún probema, queja, etc. No sé cuales son sus intenciones con el piso, pero puede que esté contento con nosotros y quiera que sigamos.

La cuestión es que yo economicamente no podria hacer frente a una subida muy grande del precio del alquiler, y las condiciones de mi contrato actual se ajustan a mi presupuesto mensual, y con la Tácita Reconducción creo que se mantendrian.
Así que mi duda seria saber si legalmente el me tiene que avisar con 30 días de antelacíón (el 31 de Enero), a que mi contrato finaliza y no se va a renovar? En caso que no me lo notifique, entraria en vigor la Tácita Reconducción?

O si por el contrario, el propietario no tiene ninguna obligación de notificarmelo, y el mismo dia 28 de Febrero puede llamarme para decirme que le tengo que devolver las llaves?
Muchisimas gracias por vuestra atención.

  • Preguntado por: LuisMR
  • Hace 6 años
  • Categoría: Legislación alquiler
Respuestas (43)
Amparo BB ha sido el primero en contestar

  • JuanAntonio34

    casero/a

    Usted no haga nada, y si su casero no hace nada se le renovará el contrato en las mismas condiciones. A menos que en su contrato haya firmado clausulas de que se interrumpe la prórroga tacita del contrato a los 4 años. Esas clausulas son totalmente legales, incluso le podrian haber puesto penalizacion (por ejemplo doble de la renta diaria) por retraso en la entrega de llaves a la finalización del mismo.

    Y yo creo que visto lo visto se van a ir generalizando este tipo de clausulas, ya que si cuando bajaron de golpe los alquileres los inquilinos se fueron de estampida a otras viviendas o renegociaron los alquileres, no parace razonable, que por cualquier pequeño error de procedimiento, o por leyes que no están claras, se pueda burlar facilmente el actualizar las rentas. La culpa no es de los caseros sino de las fluctuaciones del mercado, pero yo creo que caseros e inquilinos deben concienciarse de que quien manda es el mercado, y no tiene mucha viabilidad ni mucha continuidad rentas fuera de mercado.

    Si su casero le dice algo, entonces pacte con el una subida razonable, si le conviene, pero mientras, lo mejor será que no haga nada.

  • JuanAntonio34

    casero/a

    Usted no haga nada, y si su casero no hace nada se le renovará el contrato en las mismas condiciones. A menos que en su contrato haya firmado clausulas de que se interrumpe la prórroga tacita del contrato a los 4 años. Esas clausulas son totalmente legales, incluso le podrian haber puesto penalizacion (por ejemplo doble de la renta diaria) por retraso en la entrega de llaves a la finalización del mismo. Y yo creo que visto lo visto se van a ir generalizando este tipo de clausulas, ya que si cuando bajaron de golpe los alquileres los inquilinos se fueron de estampida a otras viviendas o renegociaron los alquileres, no parace razonable, que por cualquier pequeño error de procedimiento, o por leyes que no están claras, se pueda burlar facilmente el actualizar las rentas. La culpa no es de los caseros sino de las fluctuaciones del mercado, pero yo creo que caseros e inquilinos deben concienciarse de que quien manda es el mercado, y no tiene mucha viabilidad ni mucha continuidad rentas fuera de  mercado. Si su casero le dice algo, entonces pacte con el una subida razonable, si le conviene, pero mientras, lo mejor será que no haga nada.

  • LuisMR

    inquilino/a


    Muchisimas gracias por todas vuestras respuestas, se ha generado un
    debate muy interesante. Estoy de acuerdo que la nueva LAU no es del todo clara en referencia a las posibles prorrogas del contrato de arrendamiento, una vez se ha finalizado el periodo legal de 3+1.

    Por lo tanto os queria pedir vuestra opinión de como proceder en caso que el casero no se ponga en contacto conmigo antes del 31 de Enero, para notificar su intención de no renovar el contrato, o de la finalización del mismo.

    Os agradezco otra vez el tiempo que habeis tomado en contestar a mi petición de información.

    • Respondido por: LuisMR
    • Hace 6 años

  • JuanAntonio34

    casero/a


    Por cierto,
    que buscando, he encontrado una entrada de este mismo portal, donde
     un profesional manifiesta que a partir de la LAU del 2013, se ha
    extinguido de facto la tacita reconduccion en los arrendamientos.

    https://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/subida-alquiler/subida-del-aquiler_87697.html
    Al
     menos  este profesional es consecuente, y está claro que si LAU de
    verdad comtempla renovaciones de 3+1+1+1+1.... el claro efecto es que se
     deja sin efecto la tacita reconduccion en los arrendamientos.
    Habiendo
     visto entradas en las busquedas en ambos sentidos, incluso las mas
    numeroasa las que defienden que la LAU actual contempla solo duracion
    del contrato 3+1, la polémica, que por cierto es muy importante, vuelve a
     estar servida...

  • JuanAntonio34

    casero/a

    Por cierto,
    que buscando, he encontrado una entrada de este mismo portal, donde un profesional manifiesta que a partir de la LAU del 2013, se ha extinguido de facto la tacita reconduccion en los arrendamientos.

    https://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/subida-alquiler/subida-del-aquiler_87697.html
    Al menos  este profesional es consecuente, y está claro que si LAU de verdad comtempla renovaciones de 3+1+1+1+1.... el claro efecto es que se deja sin efecto la tacita reconduccion en los arrendamientos.
    Habiendo visto entradas en las busquedas en ambos sentidos, incluso las mas numeroasa las que defienden que la LAU actual contempla solo duracion del contrato 3+1, la polémica, que por cierto es muy importante, vuelve a estar servida...
  • PHOLMO

    PHOLMO

    profesional

    Juan Antonio esa intervención del Estado fijando duración mínima para el casero, tiene dos lecturas, evidentemente protege al inquilino a costa del propietario, pero si esa duración es excesivamente gravosa sacará del mercado muchas viviendas, habida cuenta de la duración de los desahucios por falta de pago o por expiración del contrato
    • Respondido por: PHOLMO
    • Hace 6 años

  • JuanAntonio34

    casero/a

    He leido su articulo Pedro:
    Consideración final ¿No sería más eficaz una auténtica libertad de pactos con una normativa clara, sencilla y lo menos intervencionista posible, y que el Estado se preocupara exclusivamente de asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los ciudadanos?
    Mi opinión: el estado deberia garantizar cierta estabilidad a quien desee vivir de alquiler. Y eso es así porque a la formalización del contrato, la parte debil suele ser el inquilino, que no tiene casa, y necesita un techo. Asi que si no se regulase un tiempo mínimo no se garantizaría esta cierta estabilidad que deberia poder garantizarse a los inquilinos, porque el propietario impondría,  casi siempre, la duración que mas le conviniese a el. Yo vi con malos ojos la reducción de la duración legal de 5+3 a 3+1. Y soy propietario, pero estoy en contra de la especulación inmobiliaria, y la nueva LAU tiene cambios para volver a crear una burbuja inmobiliaria, y en mi opición es la causante de la burbuja de alquiler actual.
    Evidentemente que esté en contra de ciertas legislaciones no significa que después, altrusitamente, no me adapte a las leyes, y trate de sacar lo maximo de mi posesión, pues ha habido años que no he ganado ni para los gastos, por la inseguridad jurídica que parece que interesa dar a  todo lo relacionado con la vivienda en este pais. Y yo creo que agilidad de los juzgados en los desahucios, y derechos de los inquilinos no scon icompatibles. Es mas, en Suiza dicen que si no pagas el aqluiler tienes a la policia en tu casa, no como aqui que el que no paga, en todos los ámbitos, parece ser el bien visto. En fin....

  • JuanAntonio34

    casero/a

    Por cierto, PdC,
    en al situacion que ustede describe, el propietario, al ver que los inquilinos no se van como habian dicho al vencimiento del contrato, y si el arrendamiento ya va a exceder de los 4 años, enviaria un burofax, y si lo hace dentro de los 15 dias, no habria equiascencia, y por tanto no habria tacita reconduccion
    Eso con la teoria de 3+1 Con la teoria de 3+1+1+1+1...., pues no sé realmente como quedaria el tema, pero frefiero no pensarlo, porque esa teoria tiene demasiadas incongruencias

  • JuanAntonio34

    casero/a


    Respecto a lo que usted plantea PdC:
    Partiendo de esto, pongamos otro ejemplo, si un inquilino manda un
    preaviso de abandonar la vivienda, y llegada la fecha decide continuar,
    ¿el hecho del preaviso cambia en algo o son los actos de las partes los
    que marcan la situación jurídica?. Se podría interpretar que la
    existencia de dicho aviso cambia la misma, y por ejemplo, se entendiera
    que existe un nuevo contrato por continuar viviendo tras el mismo...cosa
     que no parecería muy razonable.....

    Mi interpretación: eso no sería una situación de aquiescencia por parte
    del propietario, y por tanto no habría tácita reconducción, porque el
    propietario no ha enviado burofax porque el inquilino ya habia dicho que
     se iba, y el propietario contaba con que se iba. Por tanto la
    situación,a mi modo de ver: en esa situación, o casero o inquilino
    negocian una nuevo contrato que les permita continuar, o el casero puede
     deshauciarles por expiración del contrato. 

    La cuestión que se plantea aquí no es valadí, porque de la inperpretacion
    de si la LAU reconoce porrogas tacitas de 3+1 solo  o de 3+1+1+1+1...,
    en su artículo 10, y los tiempos de previso con que se hubieran enviado las comunicaciones, en casod e haberlas enviado, determinara qué situciones son causa legal de deshaucio por expiración de contrato o no.

  • JuanAntonio34

    casero/a

    Respecto a lo que usted plantea PdC:
    Partiendo de esto, pongamos otro ejemplo, si un inquilino manda un
    preaviso de abandonar la vivienda, y llegada la fecha decide continuar,
    ¿el hecho del preaviso cambia en algo o son los actos de las partes los
    que marcan la situación jurídica?. Se podría interpretar que la
    existencia de dicho aviso cambia la misma, y por ejemplo, se entendiera
    que existe un nuevo contrato por continuar viviendo tras el mismo...cosa
     que no parecería muy razonable.....

    Mi interpretación: eso no sería una situación de aquiescencia por parte del propietario, y por tanto no habría tácita reconducción, porque el propietario no ha enviado burofax porque el inquilino ya habia dicho que se iba, y el propietario contaba con que se iba. Por tanto la situación,a mi modo de ver: en esa situación, o casero o inquilino negocian una nuevo contrato que les permita continuar, o el casero puede deshauciarles por expiración del contrato. 

    La cuestión que se plantea aquí no es valadí, porque de la inperpretacion de si la LAU reconoce porrogas tacitas de 3+1 solo  o de 3+1+1+1+1..., en su artículo 10, determinara qué situciones son causa legal de deshaucio por expiración de contrato o no.

  • JuanAntonio34

    casero/a

    Disculpe, Pedro Hernandez Olmo, abogado de tanta experiencia en
    temas inmobiliarios. Pero lejos de arreglarlo, yo creo que lo estropea
    usted mas, en mi humilde opinion.
    Si se envia un burofax por
    el casero, no suele ser para felicitar las navidades a los inquilinos,
    sino para interrumpir la renovación. En dicho caso, evidentemente, no
    hay aquiascencia en que los inquilinos prosigan en las mismas
    condiciones, y menos aun sin avalista. Pero es que además, no hay,
    evidentemente voluntad que se renueve el contrato en las condiciones en
    que se vienen disfrutando
    Asi que su interpretetación,
    bastante torticera,  no es compatible. Si se interpreta que las posibles
     renovaciones del contrato, segun la LAU, y  sin entrar en tacita
    reconduccion son 3+1+1+1+1+1....., se anula de facto la tacita
    reconduccion de la LEC. Pienselo, y si quiere me da una respuesta
    razonada.... Pero no me puede valer una cosa y su contraria, como se
    defiende, por desgracia, muchas veces, en el sector.

  • JuanAntonio34

    casero/a


    Disculpe, Pedro Hernandez Olmo, abogado de tanta experiencia en temas inmobiliarios. Pero lejos de arreglarlo, yo creo que lo estropea usted mas, en mi humilde opinion.
    Si se envia un burofax por el casero, no suele ser para felicitar las navidades a los inquilinos, sino para interrumpir la renovación. En dicho caso, evidentemente, no hay aquiascencia en que los inquilinos prosigan en las mismas condiciones, y menos aun sin avalista. Pero es que además, no hay, evidentemente voluntad que se renueve el contrato en las condiciones en que se vienen disfrutando
    Asi que su interpretetación, bastante torticera,  no es compatible. Si se interpreta que las posibles renovaciones del contrato, segun la LAU, y  sin entrar en tacita reconduccion son 3+1+1+1+1+1....., se anula de facto la tacita reconduccion de la LEC. Pienselo, y si quiere me da una respuesta razonada.... Pero no me puede valer una cosa y su contraria, como se defiende, por desgracia, muchas veces, en el sector.


  • PdC sociedad inmobiliaria

    PdC sociedad inmobiliaria

    profesional

    Buenos días,
    Esta matización que acaba de hacer PHOLMO me parece interesante, pero creo que apoyar esa interpretación es apoyar la de Juan Antonio...no acabo de ver el matiz (existe en cuanto al proceder pero no lo veo tanto en cuanto la consecuencia).
    Es decir, si preaviso de finalización pero permito que viva pacíficamente 15 días entonces se aplica el articulo 1566 C.C y por ende el 1581 C.C, sin embargo si no digo nada entonces prorroga de 1 año...Partiendo de esto, pongamos otro ejemplo, si un inquilino manda un preaviso de abandonar la vivienda, y llegada la fecha decide continuar, ¿el hecho del preaviso cambia en algo o son los actos de las partes los que marcan la situación jurídica?. Se podría interpretar que la existencia de dicho aviso cambia la misma, y por ejemplo, se entendiera que existe un nuevo contrato por continuar viviendo tras el mismo...cosa que no parecería muy razonable.....


  • PHOLMO

    PHOLMO

    profesional

    Juan Antonio, a lo mejor no me he explicado bien: Entiendo que si no se produce el preaviso al finalizar la duración del contrato, o cualquiera de sus prórrogas, el alquiler se prorroga un año más.
    Eso no quiere decir que no haya lugar a la tácita reconducción, que se produciría si el casero, habiendo preavisado correctamente la finalización del contrato, permite que luego su inquilino continúe pacíficamente en la vivienda quince días, en tal caso ese alquiler entraría en tácita reconducción y el casero deberá esperar un año, si el alquiler está pactado por anualidades o un mes si lo está por mensualidades, para desalojar a su inquilino.
    En cuanto a sus afirmaciones, que comparto, acerca de la mala calidad de la normativa arrendaticia, le reitero que puede leer esto y verá que eso viene de antiguo.
    Breve análisis de la legislación española de alquiler de locales y viviendas

    • Respondido por: PHOLMO
    • Hace 6 años
  • PHOLMO

    PHOLMO

    profesional

    Elena la tácita reconducción está abundantemente tratada por la jurisprudencia, como muestra puede leer esto:
    Alquiler de vivienda: Desistimiento anticipado <> Tácita reconducción

    Alquiler de vivienda: Tácita reconducción >< Prórroga forzosa

    OPCION DE COMPRA Y TACITA RECONDUCCIÓN
    Por otra parte la legislación sobre arrendamientos siempre ha sido "susceptible de mejora" en España, le brindo la lectura de esto:

    Breve análisis de la legislación española de alquiler de locales y viviendas




    • Respondido por: PHOLMO
    • Hace 6 años
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