Los daños serian pagados por  mi si el tuviera un informe del perito de su seguro que dijera que la humedad de esa habitación fueran culpa mía y no de la fachada que esta para repararse , lo de la televisión  que ni esta en el inventario . ..pues igual ¿porque tengo que pagar treinta euros de valor residual como me ha dicho?

 Todavia tengo que dar gracias que no me haya retenido mas... si total no tiene que justificarlo de ninguna manera, ni informe de perito ni factura ni nada ...

Yo le di las llaves en mano el dia 31 de Julio, el dia 2 de agosto el piso ya estaba anunciado en la inmobliaria para volver a alquilarse y el 4 firmamos la entrega de llaves en la inmobiliaria

Que solo pido que me lo justique con algo que no sea porque lo dice el.

León, en el fondo, estamos diciendo lo mismo, aunque damos vertientes distintas.

Lo que yo digo, y dice el párrafo que señalas, es que el arrendador solo tiene derecho a retener parte de la fianza en caso de que haya obligaciones por cumplir, y hasta que las mismas queden cumplidas (bien por el arrendatario, que tiene derecho a cumplirlas, bien supletoriamente por el arrendador, pagándose con la fianza).

Entretanto no hayan quedado reparados los daños no tiene el arrendador obligación de devolverla.

Pero si en el documento de entrega de llaves se finaliza la relación contractual y ambas partes manifiestan que no hay obligaciones pendientes, el arrendador no tiene derecho a retener la fianza.

Por eso no es recomendable entregar las llaves sin:

1) O bien decir que no hay obligaciones pendientes.

2) O bien recoger un listado cerrado de las obligaciones pendientes (suministros, desperfectos, rentas, etc), incluyendo, en su caso, la forma de valorarlas.

ermy4890: una cosa es que el casero tenga un plazo para retener la fianza (lo que en principio es "normal") y otra cosa es que no pueda justificar los importes retenidos. Que creo que es lo que le pasa a Ud. La única solución sería inteponer una demanda para que le devuelvan los importes no justificados, pero no creo que le compense desde el punto de vista económico.

En cuanto al documento de entrega de llaves es perfectamente lógico lo que dice, y es lo que yo he visto en el día a día: el documento que se suele firmar es de pura y simple entrega de llaves. porque si al casero se le ocurriera añadir algo respecto a un desperfecto, es casi imposible que el inquilino lo firme. Como las inmobiliarias y los caseros lo saben, lo que hacen es firmar un documento de pura y simple entrega de llaves, que es lo que le han hecho firmar a Ud. y asi consiguen al menos un documento mediante el que pueden entrar en la vivienda para intentar volver a alquilarla. Al menos tienen eso que es lo principal. Por eso omiten los desperfectos y luego vienen los problemas que Ud. comenta.

¡Pero si muchas veces los inquilinos no quieren firmar ni la entrega de llaves!

Bueno Pelayo, está muy bien lo que dices, pero no es lo que se deduce de las sentencias, y no tiene sentido que "reconozcamos" lo que la Juriespudencia nos dice que es de otra manera. Que lo mejor es lo que tú dices es evidente. Pero no siempre es posible y la Jurisprudencia no es dice cual es el régimen legal.

Respecto a que el momento sea el mismo de la entrega de las llaves te recuerdo y te repito el párrafo de la anterior sentencia:

• Entretanto no hayan quedado reparados los daños no tiene el arrendador obligación de devolverla

No es que lo diga yo: es que lo dice un Juez.

Firme la entrega de llaves porque fue el documento que la inmobliaria me entrego para firmar, lo siguiente que supe fue veinte dias despues que me devolvio la fianza con la retencion que he comentado y desde aquella le vengo raclamando las facturas y los justificentes de los consumos que tambien me desconto y nada de nada.

En el documento de entrega de llaves solo pone que se termina el contrato y que se devolveria la fianza en diez dias previa comprobracion del estado del piso, pero yo el piso  lo habia dejado cuatro dias antes por lo que creo que deberia estar ya comprobado.

De todas maneras la cuestion es que me retiene 30 euros de valor residual de una televison que tenia mas de 20 años que a mi me funciono y que despues de 20 dias me dice que no funciona.No hay factura lo dice el y ya vale .

140 euros de pintar una habitacion que  tenia humedad y el dice que es culpa mia y yo digo que no por el estado de la fachada.

Que no hay informe del perito del seguro que diga nada porque no lo ha llamado es su analisis y ya esta.

Que no hay factura porque dice que la tiene sin IVA que si se la pido con IVA el importe seria mayor de hecho me ha dicho en un correo que el importe era mayor pero que me retiene esa cantidad pero es una cantidad que decide el unilateralmente ni ha llamado a un perito del seguro que determine de que es la humedad, que no me ha avisado  y que no hay facura ninguna de nada.

Entiendo lo que dices, León, pero debes reconocer que la obligación de devolverla surge en el momento de la extinción del contrato. 

En todo caso, yo siempre he firmado -tanto como inquilino como como abogado- documentos de finiquito. Firmar un mero acuerdo de "entrega de llaves" que no extinga por completo la relación entre las partes carece de sentido. 

Si hay algún daño o facturas pendientes, se tiene que explicitar en dicho momento, ya que el arrendador no tiene una facultad genérica de retención de la fianza. Si se puede, lo suyo es hacer una estimación de los costes pactada y retener dicho importe (devolviendo el sobrante). Si no hay nada, tiene que devolverse íntegramente en el momento de la extinción del arrendamiento. 

Dejar las cosas abiertas, da lugar a mjchas peleas y discusiones y, como dice PHOLMO, por importes que luego no compensa reclamar judicialmente, lo que hace que siempre se busquen triquiñuelas. Todo importe retenido de la fianza-salvo que haya sido pactado a tanto alzado- tiene que estar justificado. 

A Luis G. A.: gracias por sus amables palabras.

A Pelayo: creo que los párrafos que mencionas vienen a corroborar lo ya dicho. Si no hay objeciones habrá que devolverlas, pero por experiencia sé que segun los inquilinos "nunca" hay objeciones, aparte de que casi nunca quieren firmar ningún papel. Date cuenta de que el consultante dice "firme la entrega de llaves", no el finiquito, porque ningún inquilino va a querer firmar un papel donde diga que el debe dinero (a mi me ha pasado demasiadas veces). Entonces el casero retiene la fianza y se cobra las reparaciones que es punto más o menos lo que dicen las sentencias y lo que parece que hay ocurrido en este caso.

León, leyendo esa misma SAP Madrid, de 12 de diciembre de 2013, te resalto otros párrafos que, a mi entender, resultan relevantes:

"De tal precepto, se derivan las siguientes consecuencias:

1ª Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes.

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica."

De lo anterior, creo que queda bastante claro que si no hay obligaciones pendientes -no se detallan en el acuerdo de terminación del contrato-, no existe derecho de retención por parte del arrendador, al estar limitada su capacidad de retención "a un determinado fin".

Más adelante, dicha sentencia indica que:

"(...) debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (artículo 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal"

Por tanto, no tengo tan claro que si se firma un acuerdo de entrega de llaves "sin defectos", el arrendador tenga derecho a retrasar la entrega de la fianza, por los argumentos que he señalado en la respuesta anterior.

Hola León, precisamente estaba yo con esta duda cuando vi este hilo.

Es un placer ver como argumentas y demuestras las cosas no solo con opiniones, sino con sentencias que, en mi caso, serían del todo imposible encontrar.

La mayoría de las veces no es suficiente con no estar de acuerdo o con opinar por intuición o de oídas...

Gracias por tu interés y dedicación.

León, estamos de acuerdo en que si hay obligaciones pendientes, no existe obligación de devolver la fianza, tal y como señala el código civil en el artículo 1871 (No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.)

La fianza, al final, no es más que un contrato de prenda que garantiza el cumplimiento de las obligaciones de otro contrato y, por tanto, es accesoria a él. Si el arrendador acepta la entrega de llaves y dice que recibe el inmueble a su total conformidad, se extinguen todas las obligaciones pendientes del contrato de arrendamiento, por lo que, necesariamente, tiene que extinguirse la prenda, por ser accesoria al arrendamiento.

Cuestión distinta es que el arrendador señale en el documento de entrega de llaves que hay obligaciones pendientes, en cuyo caso, si entiendo que se retenga.

Según la Jurisprudencia el casero dispone de al menos un mes para devolver la fianza. No tiene que hacerlo en el mismo momento de entrega de las llaves.

la razón es la siguiente: la finalidad de la fianza es cubrir el importe de las rentas impgadas y de los posibles desperfectos que pueda haber en la vivienda. Lo primero sí lo conocen las partes en el momento de entregar las llaves, pero lo segundo no, porque puede tardarse en cuantificar la reparación. El mes que menciona la lau es para que el arrendador pueda cuantificar esos desperfectos y comunicar al inquilino la imputación de la fianza al pago de los mismos, como se desprende de la sentencia de 12 de diciembre de 2013 de la ap de Madrid (edj 2013/292418), a cuyo tenor:

• “[. ] el plazo del mes, lo es para comunicar la posible existencia de deudas del inquilino para el arrendador; Si se comunican éstas, la fianza queda afecta, por todo el tiempo que dure el plazo de ejercicio de la acción, a la reclamación de los conceptos adeudados; si no hay tal comunicación, decae la razón de retención de la fianza. ”

pero es que hay sentencias incluso más categóricas que afirman simple y llanamente que el casero no tiene obligación de devolver la fianza en tanto no se hayan pagado las reparaciones, como por ejemplo la sentencia de la sección 5. ª de la ap de Alicante (edj 2009/151365) a cuyo tenor:

• "la improcedencia de la obligación de devolver la fianza hasta la extinción total del contrato, debiendo denegarse su compensación con rentas debidas; pues si bien cabe aplicarlas al pago de dichas rentas, Entretanto no hayan quedado reparados los daños no tiene el arrendador obligación de devolverla, pues su finalidad no es la de suplir el pago de la renta sino la de responder de la devolución del inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones en que se recibió. "

en conclusión:

1. el casero no tiene obligación de devolver la fianza en el mismo momento de entrega de las llaves.
2. tiene un mes para calcular y comunicar el importe de las reparaciones.
3. y no tiene obligación de devolver el posible remanente de la fianza en tanto no se haya producir el pago total de los daños, todo lo cual puede ocurrir mucho después del tan mencionado plazo de un mes a que alude el art. 36. 4 lau.

Buenas tardes,

Para añadir un poco más de debate, y en relación con lo que señala Jose Leton, yo no estoy de acuerdo en que el arrendador tenga 30 días para devolver la fianza.

El arrendador tiene que devolver la fianza en el momento de la firma del acuerdo de terminación y entrega de llaves. La ley únicamente dice que durante los primeros 30 días no se devengará interés, y que a partir del 30 se devengará el interés legal. Por tanto, no establece que "El arrendador tiene 30 días para devolver la fianza."

En el acuerdo de entrega de llaves se tiene que hacer una revisión de la vivienda, señalar los desperfectos y, en su caso, la cuantía necesaria para repararlos. Si no se puede fijar la cuantía, se tiene que prever la forma de cuantificarlos, o se tiene que fijar de mutuo acuerdo un importe a tanto alzado, de forma que se cierre del todo la relación.

Dejar las relaciones jurídicas abiertas (como por ejemplo, no devolver la fianza en el momento que toca), sólo puede llevar a problemas como estos, que como puede verse son los temas más recurrentes en el foro.

Yo digo una cosa. Si el arreglo lo ha hecho a traves del seguro, no tiene coste para el propietario, salvo que el ha hecho de forma unilateral un seguro, así que no corresponde, creo, pagar nada si no se ha pactado otra cosa. Ademas, si ha sido a traves de seguro y lo ha arreglado por su cuenta, aunque el seguro tambien lo pagaría, le pedirían factura con iva. Y se me ocurre que el tema de ventilar "mal", es totalmente discutible, ya que si aparecen humedades por ese problema es porque la vivienda está mal ejecutada y tiene patologías ocultas que se escapan a la responsabilidad del inquilino, ventile o no. Creo que es una estrategia para sacale los cuartos.

Ya sé que el dueño tiene 30 dias par devolver la fianza, pero, , si el propietario no estaba de acuerdo, deberia haberlo hecho constar en el documento, y no desdecirse a pposteriori, 20 dias despues,  Creo que si se le da validez a esta reclamacion, posterior a la firma, , y permiten que le retenga el dinero, sin necesidad de demostrar absolutamente nada, se le esta dejandop desprotegida frente al criterio cambiante y carente de motivos de su arrendador con los perjuicvios que ello puede suponerle.