El artículo 38 de la Ley 13/2002 de turismo de Cataluña excluye el concepto de alojamiento turístico cuando hay cambio de residencia para la persona alojada. Por tanto, la legislación turística en general y el RD 2877/1982 de apartamentos turísticos en especial no son exigibles en este caso, en el que las estancias mínimas son de un año.

No he encontrado ninguna normativa que limite el empadronamiento en Mataró, pero lo mejor es informarse en el mismo ayuntamiento. No creo que esa norma exista, porque impediría el uso adecuado de las viviendas grandes. Lo más cercano que los ayuntamientos pueden exigir es una superficie mínima por cada persona empadronada así como condiciones de habitabilidad básicas. Por otra parte, al arrendatario que reside de forma habitual, es decir, que no tiene otra residencia, no se le puede negar el derecho al empadronamiento porque tiene obligación legal de hacerlo (art. 15 de la Ley 7/1985 de régimen local).

Siendo vivienda habitual, los arrendatarios cumplen el primer requisito para beneficiarse de todos los beneficios fiscales y ayudas vinculadas a la vivienda habitual, pero también tendrán que cumplir los demás requisitos de cada beneficio o ayuda en particular, sea estatal o autonómica, algunos de los cuales excluyen los arrendamientos parciales por quedar fuera de la Ley de arrendamientos urbanos.

La ley no permite (según interpretación unánime de los tribunales) aplicar la Ley de arrendamientos urbanos a los arrendamientos parciales, pero no impide arrendar parcialmente una vivienda en contratos sometidos a las disposiciones generales del Código Civil (arts. 1546 a 1582) con las modificaciones que la amplia libertad de las partes pueda pactar.

Los arrendamientos, sean de vivienda o de una parte, no suponen una actividad económica si no hay un local y una persona empleada (art. 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF), los arrendatarios (personas físicas) no tienen obligación de retener (art 99.2 de la misma ley), y el pago de las rentas está exento de IVA (art. 20.uno.23.b. de la Ley del IVA), por lo que las obligaciones fiscales se reducen a las derivadas de la obtención de rendimientos de capital inmobiliario, que deben ser declarados conforme a las normas de los arts. 22 y siguientes de la Ley del IRPF.

Por último, si a pesar de mi opinión existe un límite administrativo al empadronamiento, quedaría la posibilidad de dividir la casa obteniendo uno o dos apartamentos con su propia identidad registral, y establecer dos tipos de arrendamiento, ambos con el mismo tratamiento fiscal, uno regido por el código civil y otro por la Ley de arrendamientos urbanos.

Apreciado Miquel:

Desde el punto de vista civil, yo te recomendaría que si deseas constituir una serie de derechos de habitación sería muy recomendable que el título constitutivo que realices sea meticuloso y prevea con precisión cualquier circunstancia que pueda crearse para poder así evitarse en la medida de lo posible problemas futuros.

El Código Civil dispone que las facultades y obligaciones del que tiene derecho de habitación se regulará por el título constitutivo de este derecho; y, en su defecto, por los artículos 524 y siguientes de ese cuerpo legal.

Así pues, lo más recomendable es que te asesores para tener un contrato personalizado que puedas aplicar en futuro negocio.

Guimaraens Abogados está a tu disposición para cualquier cosa que puedas necesitar.

Atentamente,
Guimaraens Abogados
Bufete especializado en arrendamientos en general y en desahucios en particular
Tramitamos procedimientos en toda España
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Teléfonos: 93 4879483 – 655085046
C/ Balmes nº 84 4ºB Barcelona

Hola, buenas tardes.

En primer lugar agradecer su interés en mi caso y su rapidez en sus contestaciones.

A continuación le facilito todos los datos posibles para que pueda hacer una justa valoración.

Le expongo:

Tengo una casa a 30 kilómetros de Barcelona.

Mi idea, ya que la casa tiene 12 habitaciones que no uso es alquilarlas por temporadas largas, un año mínimo.

Son habitaciones muy grandes con baño incorporado (hay 7 que no tienen baño, pero tengo previsto contruirlos)

Las amueblaré por completo, tipo suite con un pequeño salón visto y unido al dormitorio y hacer un mueble ofice (sin placa de cocción) para no tener problemas.

Mi lampista me ha dicho que puedo poner contadores para el agua y la luz que indiquen el consumo de cada habitación. Pero seguiré con los contadores actuales y a mi nombre, solo que cambiando la potencia.

Sería como un pequeño bloque de apartamentos lujoso (solo que seran suites) con la idea de que solo sea de uso comun el jardin, piscina y parking. (Si fuese necesario dejaría una habitación como salon comunitario en la entrada).

La idea sería cobrar por meses anticipados mas gastos de luz y agua (tendrían sus propios contadores para la lectura)

Los gastos de comunidad estarían incluidos en el alquiler igual que internet wifi.

El ayuntamiento no me deja construir apartamentos independintes con cédula si no tienen un mínimo de 80 m2 (estos serían de 30m2)

Tenía pensado hacer contrato legal de habitación a cada suite-habitación y declararlo en el I.R.P.F. como ingresos para poder gestionarlo tranquilamente desde el banco.

A continuación le escribo mis dudas:

Puedo tener problemas por el tipo de contrato?
Pueden reclamarme los derechos de un apartamento?
Pueden pedir ayudas al alquiler las personas jóvenes?
Pueden empadronarse en esta vivienda? En Mataró solo está permitido 8 empadronamientos por vivienda?

Puede el ayutamiento pedir una licencia de hospedaje? (no será para turismo, la duración será mínima de un año?

Qué me puede pasar? tengo un poco de miedo y respeto por el tema.

Muchas gracias por adelantado y a la espera de su respuesta se despide atentamente.

Muchísimas gracias por su respuesta.

Me ha sido de sumo interes y ayuda.
Gracias otra vez.

Miquel Semis.

Si quieres que se trate de alquiler de habitaciones el único servicio que tienes que ofertar es el alquiler parcial de la vivienda, es decir, la habitación. Si haces alquiler de habitaciones, no estarás sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 porque en esta ley no se menciona el arrendamiento parcial, por lo que te tendrás que regir por las normas genéricas del Código Civil. Una de las cosas más importantes que tienes que tener en cuenta es que, al regirse por el CC, el inquilino no tiene derecho a exigir la prórroga obligatoria del contrato hasta cumplir un mínimo de 5 años (derecho que sí otorga la LAU de 1994).

El contrato de habitaciones no necesita ningún formulario especial, puede ser hasta verbal. Aunque te recomiendo que sí que lo hagas por escrito y que incluyas tu nombre y detalles, los del inquilino, el precio y también que al ser contrato de arrendamiento de habitación se rige por el Título VI del Código Civil. Añade que no permites el subarrendamiento de la habitación.

Para expresar una opinión correcta hay que conocer el alcance de ese "alquiler de forma particular" si se trata de un alquiler o de un hospedaje. En definitiva saber qué se ofrece al inquilino/huesped.

En mi blog, cuya lectura le recomiendo, pedrohernandezabogado.blogspot.com estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente.