Resumiendo el tema tan debatido en este foro: El incumplimiento injustificado por parte del inquilino del plazo de duración del contrato implica que debe pagar una indemnización, que estará adecuada a los daños y perjuicios sufridos por el casero. En mi blog desarrollo este argumento: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/12/desistimiento-del-inquilino.html

La LAU ha previsto una indemnización al casero para contratos de duración superior a cinco años. Así lo dice en su artículo 11:

"Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Pero para contratos de duración inferior a cinco años (o de duración pactada no superior a cinco años) se tiene que acudir a la jurisprudencia que indica que el casero puede pedir que se le indemnice con las rentas pendientes o hasta que alquile el piso de nuevo. Cito algunas sentencias:

1.- Las sentencias de la AP de Murcia, Sección 5ª, 355/2005 de 29 noviembre; y la de AP de Almería, Sección 3ª. 70/2008 de 15 abril: "El incumplimiento unilateral genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los
artículos 1101 del Código Civil y 27.1 LAU. (...) Los daños causados por tal incumplimiento (son) las rentas dejadas de devengar durante el período que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador".

2.-La Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 13ª, 373/2007 de 4 julio: "Ante la pretensión de resolución unilateral por parte del arrendatario, puede ocurrir : a) Que el arrendador la acepte sin reserva, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones recíprocas que de él se deriven. b) Que no se produzca la resolución de mutuo acuerdo: el arrendador puede optar por acudir a los Tribunales y solicitar el cumplimiento del contrato (y hasta rehusar la entrega de las llaves y no aceptando que se ponga a su disposición la finca) pidiendo incluso una indemnización por los perjuicios. c) puede, sin acuerdo aceptar las llaves dando por resuelto el contrato, pero entendiendo que la resolución ha tenido lugar por la exclusiva voluntad del arrendatario, para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios".

A modo de telegrama:

Si su contrato es de un año, prorrogable hasta 5.

Tiene derecho a solicitar el cumplimiento del contrato, hasta el fin de la prórroga vigente en este momento.

No tiene derecho de cobro como indemnización. (Salvo que cobrar las rentas restantes lo queramos llamar así).

Me reitero en lo dicho en la otra respuesta, una cosa es "lo que uno tiene derecho a pedir" y otra bien distinta "lo que realmente se consiga".

Desde la experiencia le recomiendo una solución pactada.

Un saludo.

Pedro: normalmente en los contratos se indica: duración de 1 año prorrogable hasta 5 (como lo indica la LAU...). Esto vale para el arrendatario y no para el arrendador. Pero en algunos contratos se hace directamente una duración de 5 años, algunos inquilinos pensando que le podrían echar al año, y por no arriesgarse aceptan o piden 5 años. Si es así, se suele pedir 1 mes por año restante, y lo que es del primer año, a negociar para no tener que pagar el año entero. Pero si el contrato es de 1 año hasta 5 no puede pedir los 4 meses por los 4 años.

Hola a todos, añado pregunta a la anterior para esclarecer más el tema: el contrato de un año, la ley nos dice que el arrendatario hasta 5, Jover nos dice que un mes por año, pero: si en el contato pone duracion por un año, aunque se contempla la prorroga que establece la LAU?, que indemnización sería? 1 mes por el año en curso? o 4 meses por los restantes 4 años?

Estoy entre los 2, ya que legalmente puede pedir que se cumple el contrato y así cobrar el año entero. Pero también hay que entender las situaciones de uno y otro, y aceptar que las cosas pueden cambiar en la vida, por lo cual sí que puede reclamar indemnización, dejándole marcharse, y quedándote con el mes de fianza.

Estoy en desacuerdo con la respuesta de Bufete Jover, además de las rentas correspondientes al periodo que disfrutó la finca el arrendatario, se podrá pedir el cumplimiento del contrato, y por tanto las obligaciones de pago que asumió el inquilino, entre ellas las del pago de las rentas.

No se trata de pedir una indemnización, sino de pedir el cumplimiento de un contrato.

Este derecho a reclamar y recibir las rentas pactadas se vería interrumpido por la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma viivienda.

También es cierto que una cosa es lo que pueda pedir, y otra distinta lo que realmente pueda llegar a conseguir.

Un saludo.

En principio, el propietario únicamente podría reclamar las rentas correspondientes al periodo de disfrute de la vivienda por parte del arrendatario.

No obstante, la ley establece la posibilidad de establecer en el contrato de arrendamiento una cláusula según la cual el arrendatario, en los casos de resolución unilateral del contrato, deba pagar al arrendador una indemnizqación consistente en una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

Por ello, como mucho podría reclamar un mes de renta por cada año que reste por cumplir, y solamente si estuviese previsto expresamente en el contrato de arrendamiento.