Tiene razón Victor, si pacta una cláusula, que perjudique al inquilino, contra la ley esa cláusula será nula, y, tal como plantea el tema, eso parece. Sería preferible que el inquilino se comprometa previamente a efectuar esas reparaciones y que el pago consista en un descuento del alquiler, todo perfectamente pactado.

Bueno, pero entonces no necesita usted hacer nada especial en el contrato. Como mucho, lo que le comento de pactar qué se entiende por "pequeña reparación".


Piense en lo que dice el dicho sobre la confianza. Hoy la hay, pero mañana Dios dirá si sigue o si se tuerce. Y si la cosa acaba mal sólo queda en pie lo que dice la ley y el contrato, por ese orden. Incluso si es con una contrapartida como un precio por debajo de mercado, repercutir sobre el inquilino más gastos de mantenimiento de lo que le corresponden va contra la ley. Con lo que existe el riesgo de que el inquilino se plante, y se niegue a cumplir esa cláusula (con razón por ser ilegal).


En el foro hay abogados con más experiencia que yo, que le podrán aconsejar mejor que yo. Yo desde mi humilde opinión le recomiendo que si el artículo 21 le parece suficiente, no añada más estipulaciones en el contrato sobre el mantenimiento del piso, y dejar que el inquilino cumpla voluntariamente con el acuerdo que tienen ustedes. O, como mucho, concretar qué se entiende por "pequeña reparación".

Lo se. Lo que pasa es que hemos llegado a un acuerdo. Yo le mantengo el precio del alquiler por debajo de la media y él se encarga de las reparaciones del mobiliario (a ver, yo seguiría encargándome del continente, elementos comunes, gastos de comunidad, IBI, basuras, derramas de la finca) Es como si alquilaras un piso sin muebles ni electrodomésticos, pero que ahora está amueblado.

Conozco la ley. Hemos llegado a un acuerdo, él se hace cargo de las reparaciones, a cambio le mantengo el precio del alquiler por debajo de la media (a ver, yo me hago cargo de todas las reparaciones de continente, elementos comunes, gastos de comunidad, IBI, basuras, derramas de la finca) Es como si alquilaras un piso vacío pero que ahora está amueblado.

No, Alfonso. La ley no dice que "las reparaciones por desgaste sean del inquilino si han pasado 3 años". Lea el enlace que le he pasado al artículo 21 de la LAU.


La ley dice que las pequeñas reparaciones son siempre a cargo del inquilino, y las grandes reparaciones dependerá de si ha sido por uso negligente o por uso ordinario y simple paso del tiempo. En este último caso es el propietario el que asume los costes.


En esta otra consulta encontrará una respuesta más detallada: https://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/reparaciones/es-legal-arrendador-quiera-inquilino-pague-todas-reparaciones_11553.html


Puede usted incluir en el contrato concreciones sobre qué es pequeña reparación (como todo aquello con un coste no superior a 150 euros o un determinado porcentaje de la renta), pero tenga en cuenta que sería ilegal (y por lo tanto nulo) pretender que el inquilino asuma cualquier arreglo.


Un ejemplo clásico es el repintado de las paredes, que sería a cargo del propietario salvo que se acredite un uso negligente.

Las reparaciones por desgaste, si han pasado 3 años, corresponde al inquilino pero al ser contrato nuevo no se como redactarlo.

Si su preocupación es realizar un contrato correcto, le recomiendo encarecidamente que hable con un profesional. En el foro se pueden resolver dudas puntuales, pero no suplir el trabajo del profesional. Se lo comento porque ésta es la segunda cuestión que hace sobre la redacción de dicho contrato:

https://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/legislacion-alquiler/ley-arrendamientos-urbanos-en-vigor_92147.html

Sobre la cuestión de las reparaciones, no es necesario poner nada en el contrato porque el artículo 21 de la LAU ya cubre este tema. Tenga en cuenta que es ilegal exigir al inquilino exigir cualquier arreglo, hayan pasado 3, 7, o 20 años de contrato. Las pequeñas reparaciones corresponden siempre al inquilino, y las grandes al propietario salvo uso negligente o daño intencionado por parte del inquilino.