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La ley exige un mes de fianza, y se puede solicitar un mes más como fianza complementaria, que no obligatoria por parte del arrendador.

El resto de garantías se establecen en precaución de impagos o desperfectos pero no son las obligatorias (solo la fianza legal de un mes).

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La Ley de arrendamientos urbanos regula en su artículo 37 la fianza obligatoria, equivalente a un mes de renta en viviendas o dos meses en usos distintos del de vivienda, fianza que el arrendador debe ingresar en la administración competente en cada comunidad autónoma aunque no se la haya pedido al arrendatario. Concluido el contrato, el arrendador puede recuperarla y, si la entregó el arrendatario, devolvérsela. El arrendatario no puede dejar de pagar el último mes de contrato compensándola con la fianza, porque hay otras responsabilidades de las que también responde y que no se conocen hasta la conclusión del contrato, como son por ejemplo los consumos por servicios pendientes de facturación o daños en la finca.

Sin embargo, en contra de lo que a veces se dice, la fianza también responde de las restantes obligaciones del arrendatario, la principal de las cuales es el pago de la renta, de manera que si concluye el contrato dejando alguna renta impagada, el arrendador podrá quedarse con la fianza en compensación y reclamar el saldo restante.

El apartado 5 del artículo 37 citado anteriormente permite una segunda garantía adicional a la fianza en metálico. Puede ser cualquier garantía admitida en derecho, de un banco o de cualquier persona, firmado en el mismo contrato de arrendamiento o en otro documento complementario. Se ha discutido mucho sobre si puede ser una entrega de dinero al arrendador y la respuesta de los tribunales es que sí, aunque por ser una garantía y porque el artículo 17.2 no permite cobrar más de un mes por anticipado, el arrendador no puede hacerla suya al recibirla, sino conservarla como depositario hasta que haya responsabilidades incumplidas por parte del arrendatario.

Desistir es renunciar al contrato. Si el contrato no habla de desistimiento, el arrendatario solo puede renunciar al contrato una vez que se haya cumplido la duración pactada o la prórroga anual iniciada previa notificación al arrendador. Pero el contrato puede permitir al arrendatario apartarse del contrato en las condiciones que libremente acuerden las partes, por ejemplo, un mes de indemnización por año incumplido.

La fianza legal, es la que establece como obligatoria la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es un importe igual a un mes de renta en viviendas y a dos meses en usos distinto de vivienda. Esa fianza debe ingresarse en el organismo oficial que resulte competente en cada comunidad autónoma, y debe devolverse al final del contrato, si la finca no presenta desperfectos. No cubre rentas impagadas.

La fianza complementaria, es cualquier otra fianza que pacten las partes además de la indicada anteriormente. Esa fianza complementaria, sería lo mismo que la fianza adicional, y en ocasiones puede sustituirse o completarse con un aval bancario, o con un aval personal, por el cual, el banco o la persona que avala, se obligan a cumplir lo que no cumpla el inquilino, aunque depende del redactado de cada uno.

El derecho a desistir es el derecho a dejar de cumplir el contrato, sin que el mismo tenga penalidad o con una penalidad ya pactada. Es un tema complejo, que en caso de interesarle o pretender realizar un contrato, debe consultar con un abogado experto.

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