Hola, es totalmente legal. Usted debe redactarlo de la siguiente manera.

En conformidad con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario deposita ante la arrendador la cantidad de ............ correspondiente a un mes de renta en concepto de fianza. Asímismo y para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, deposita en este mismo acto, la cantidad de.................. en efectivo, en concepto de garantía adicional. Todas estas cantidades serán devueltas a la finalización del arrendamiento, siempre que éste haya cumplido con sus obligaciones.

Espero que le haya servido de ayuda. Un saludo.

Hola,

La ley no restringe el tipo de aval y a veces se hacen avales diciendo que se el propietario puede hacer uso del dinero sin justificación alguna, yo los he visto.

Yo diría que si algún día hay una sentencia que apoye su interpretación de la ley, los propietarios serán más inflexibles y pedirán siempre aval. Le recuerdo que fueron los inquilinos los que propusieron e insistieron en dar el depósito en metálico en vez del aval.

Lo ideal sería que o bien cambiaran la ley o agilizaran los trámites para hacer efectivo un desahucio.

En cualquier caso le agradezco mucho sus comentarios, Antonio. Siempre es interesante conocer otro punto de vista.

Saludos,

Isabel

Es cuestión de matices, pero con repercusiones prácticas importantes.

La interpretación que usted hace, y que reconozco viene apoyada por algunas sentencias, viene a permitir cualquier tipo de exigencia de garantía en metálico.

La interpretación que hago yo, parece que en solitario, no permite más garantía en metálico que un mes. Y siendo garantías de otro tipo las que se pudieran prestar, y desde luego prudente pedir.

¿Sabe cuál es uno de los motivos principales que me lleva a pensar que mi interpretación es la correcta?, pues el conocer el mercado y dudar de la honradez del 100 % de los propietarios.

Si la garantía "adicional" es en metálico, y hay un casero irresponsable (recuerde que ni siquiera tiene que depositar ese dinero "extra" en ningún sitio), cuando venza el alquiler.... ¿se la devolverán sin más problemas? ¿siempre?

Si la garantía adicional es distinta al dinero efectivo (avales, prendas, etc), necesitará acreditar la deuda para hacer efectivo el aval, pero no se lo podrá gastar.

Un ejemplo más... al casero, muy responsable él, le roban ese depósito "extra" que guardaba, o camino de casa, o lo pierde... y resulta que no tiene una capacidad económica boyante... ¿cómo devuelve puntualmente la "garantía adicional"?

En mi humilde opinión, el legislador tenía claro lo que pretendía decir en ese artículo, quizás sencillamente no fue demasiado "contundente" en la redacción.

Una cosilla más. Hasta ahora no existen sentencias que avalen mi opinión, pero... ¿qué ocurrirá si comienzan a darse sentencias que la avalen?... ¿cómo reaccionar ante inquilinos que le comunican "fechacientemente" que esa fianza en metálico "adicional" es contraria a la ley y ellos interpretan que es un pago anticipado?

Pensemos en que estos tiempos abundan los inquilinos con problemas económicos, que tienen dificultades de pago... ¿cómo cree que hará alguno que otro que no pueda pagar el mes... y tenga depositados unos cuantos meses en "fianza adicional en metálico"? En el caso de avales... ni siquiera cabe pensar en "darle vueltas al asunto".

En cuanto a los honorarios de bancos y notarios, tiene usted toda la razón, son altos.

Un saludo.

Antonio Postigo

Hola,
Agradezco mucho a todos haberos tomado la molestia en contestar. Me ha sido de gran ayuda y he aprendido mucho.

Al final he acabado leyendo yo la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94. Me ha picado mucho la curiosidad.

Artículo 36 - Fianza, Punto 5: Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Lo que yo interpreto, desde mi ignorancia en el mundo legal, es que la ley no restringe ninguna manera la naturaleza de la garantía extra. Sí que deja claro que la fianza tiene que ser necesariamente en metálico, pero de las garantías extras no dice nada.

La verdad es que, a efectos prácticos, tampoco veo mucha diferencia en que el banco sí que pueda congelar el dinero en metálico de un inquilino, pero que el casero no. La gran desventaja es que el banco - y el notario - te cobran por algo que bien puede hacer un casero.

Gracias otra vez por el interés mostrado en este tema.

Saludos,
Isabel

Añado un comentario/opinión.

Añado aquí una consulta parecida que fue bastante comentada hace algún tiempo.

¿Cómo se puede poner en un contrato de alquiler más de un mes de depósito?

A tenor de las respuesta a esta pregunta, y además las del enlace sí que parece ser válida la garantía adicional en metálico.

Sin embargo.... me reafirmo en mi opinión de "no jurista" sobre que esa aceptación de exigir depósitos adicionales a lo que fija la ley, llamándolo de diferentes formas es contrario al espíritu de la LAU.

Es decir, por más que no exista sentencia alguna que avale mi opinión y sí alguna que avala la opinión de usted (Juan las refiere en el enlace anterior), sigo opinando que es contrario al sentido común.

Y ... una de dos, o la ley está mal redactada en ese punto, o se ha venido aplicando "estirando conceptos".

Así pues... cuando le pidan a un arrendatario diez o doce meses en metálico, ya saben... a ponerles diferentes nombres y listos!!

En el caso de nuestra empresa seguiremos como antes, 1 mes de fianza "en metálico" y avales cuando se considere necesario.

Un saludo.

Antonio Postigo

¡Muchas gracias por la aclaración Antonio!

Yo sí soy abogado especializado en estos temas y es perfectamente legal acordar garantías complementarias además de la fianza obligatoria y no reviste ninguna problemática redactar el contrato con tal garantía. Antonio Landa Salvador. Abogado colegiado de los Ilustres Colegios de Valladolid y Palencia.
www.arrendamientos.net Tfno: 629441593
García Morato nº 1
Valladolid

Vaya por delante mi tan repetida aclaración, afirmación, de que no soy abogado, y por lo tanto no puedo hacer más que leer la ley y apoyarme en el sentido común, sin recurrir a la experiencia en juzgados y pleitos.

Sin embargo lo anterior, sigo sin comprender cómo se puede pedir/recibir/aceptar/acordar..etc. cantidad en metálico diferente a la fijada en la LAU, cuando su artículo 36, apartado "5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico."

En su pregunta, ese "depósito complementario"..."depósito extraordinario"... o como quiera que se le llame, sigue siendo una entrega en metálico que se da al arrendador ...

Seguramente mi falta de formación jurídica me impide ver esos matices, pero para el ciudadano común tan "metálico" son los billetes de la fianza como "metálico" esa otra cantidad que se entrega, aunque disfrazada con curiosos nombres.

¿Cuál es el matiz jurídico que permite retorcer el reseñado apartado anterior de la LAU?

Siento preguntar más que responder, pero para mí sigue siendo oscuro ese punto y creo que la pregunta de usted queda incompleta sin tener el debido razonamiento jurídico.

¿Cómo actuar si dentro de Xx días, semanas o meses... su inquilino lee la LAU y deduce que mi razonamiento es correcto? ¿Cómo actuar si dice que es un fraude de ley y por lo tanto deja de pagar unos meses considerando que ese depósito adicional es en realidad un pago anticipado?

Un saludo.

Antonio Postigo.

Muchisimas gracias Pedro.

Estábamos pensando en poner la claúsula habitual de un mes de fianza y luego otro párrafo y llamarlo "depósito extraordinario". No se si sería mejor llamarlo como tu propones, es decir, "depósito en metálico como fianza complementaria".

"... Igualmente, la parte arrendataria hace entrega de un depósito extraordinario por el importe XXXX EUROS (xxxx.- €) pudiendo hacer uso de su ejecución la parte arrendadora para garantizar el pago de los alquileres mensuales o cualquier otra obligación derivada del contrato de arrendamiento, así como cualquier desperfecto ocasionado al piso propiedad de la parte arrendataria. Dicho depósito permanecerá en poder de la parte arrendadora durante toda la vigencia del presente contrato y de cualquiera de sus prórrogas.

Muchísimas gracias de nuevo.

En la clausula correspondiente a la fianza debería distinguir entre la fianza obligatoria y el depósito en metálico como fianza complementeria.

Pedro Hernández Olmo, abogado
Servicio de redacción de contratos de Alquiler
Web: pedrohernandezabogado.blogspot.com
Teléfono: 976 399191