Quizá falte añadir a la anterior respuesta, las normas que las justifican, que son el apartado 2 del artículo 4 y el art. 6 de la LAU de 1994. El primero dice que "... los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el tít. II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes ..." y como todo lo relativo a obras está incluido en el título II, queda claro que primero es la ley y después la voluntad de las partes.

Por su parte, redundando en la misma solución, el art. 6, primero del título II, de la LAU de 1994 dice que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título ..."

Podemos asegurar, por tanto, al inquilino que teme haber recibido un gol por toda la escuadra que pierda cuidado y exija cualquier obra que por ley corresponda al arrendador, al margen de lo que diga el contrato.

Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 sobre quién debe hacerse cargo de las reparaciones en la vivienda alquilada es que el casero debe hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la misma y el inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

No importa lo que ponga el contrato de alquiler, lo que se debe hacer es seguir lo estipulado por la legislación y cualquier cláusula que no siga lo estipulado por la ley vigente no tiene validez.

Este es el artículo de la LAU de 1994 que habla del asunto:

“ Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”