"rozando lo penal" se refiere a un delito penal ( pena de prisión) de alzamiento de bienes.

Hay que distinguir entre embargar y ejecutar una hipoteca, lo suyo parece lo segundo, si ya se encuentra en ese trámite parece peligroso para vd y para su amigo firmar un contrato de arrendamiento como ha señalado Crazyh que podría ser considerado en perjuicio de acreedores y rescindido, rozando en algunos casos lo penal.

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Pues depende de si el juez acepta o no el contrato o si lo declara de "mala fe", con lo que no solo la podrán embargar, sino que podrán desahuciar a su amigo que además deberá asumir otras costas judiciales.