¿Puedo terminar mi contrato antes de que esté terminado si que me denuncie el propietario?

Es un tema controvertido. En este tema existen muchas opiniones, y al no haber llegado el asunto hasta el Tribunal Supremo no hay unificación de doctrina que yo sepa.

Primero hay que distinguir vivienda de locales, pues la solución es distinta.

Segundo en el tema de la vivienda hay soluciones dispares (en locales también, pero las sentencias se suelen inclinar más hacia el dueño).

Ejemplos de no indemnización de todo el tiempo que resta del contrato.

- Audiencia Provincial de Badajoz de 22 de marzo de 1.999 "ha desaparecido la obligación de indemnización que incumbía al arrendatario que desistía del contrato con arreglo al art. 56 de la LAU de 1.964; y por tanto la nueva ley conserva, del art. 56 citado, la obligación de preaviso, pero prescinde de la obligación de indemnizar, la cual solo subsiste en la vigente ley para los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, pero como obligación convencional, nunca como obligación impuesta "ministerio legis" como sucedía en la antigua ley de 1.964."

Es decir, no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral. Esta doctrina es poco seguida pero existe.

- La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni un mes de indemnización. Ésta última dice "sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler."

Los más frecuente es que por un motivo u otro, en vivienda, se impida cobrar indemnización o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar la actividad para aminorar daños), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).

En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más, y solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente. En cuanto al inquilino debe enviar una carta anunciando la marcha y alegando disminución de ingresos y necesidad para salvarse.

www.asistencialegal.net
asistencialegal1.blogspot.com

Creo que lo que dice Eduardo LLarena no es cierto pues es sólo aplicable a contratos de más de cinco años y siempre que se haya pactado así. No puede romperse unilateralmente el contrato y sí, te pueden reclamar legalmente que cumplas solicitándote las rentas que se encuentren pendientes.

En mi blog bajo el epígrafe desistimiento del inquilino trato en detalle ese tema: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/12/desistimiento-del-inquilino.html

Pedro Hernández Olmo, abogado
Servicio de redacción de contratos de Alquiler
Web: pedrohernandezabogado.blogspot.com
Teléfono: 976 399191

Lea el contrato por si se ha establecido algún tipo de indemnización. Figure o no puede marcharse con un preaviso de 30 días y como mucho tendría que pagar un mes por cada año que deje sin cumplir. La fianza se establece en primer lugar para cubrir resposabilidades por desperfectos, aunque también puede ser utilizada para compensar deuda de rentas impagadas. Si sobrase algo a favor de usted podría reclamarlo.

Eduardo Llarena, abogado
www.asistencialegal.net
asistencialegal1.blogspot.com