¿Y si hago el contrato por 11 meses? ¿es viable? 

Aunque sea de 11 meses se autoprorroga hasta 5 años si el inquilino lo desea

también puedo hacer el contrato indicando que pasados los 12 meses, cuando llegue el cumplimiento del contrato, ambas partes decidirán si se renueva o no por una año más ¿eso se puede hacer? No. La ley dice que solo el inquilino decide - durante los primeros cinco años - si sigue o se marcha del piso. Aunque se ponga otra cosa, si perjudica al inquilino, se aplica la ley

Saludos - Papeleos Alquiler.

Muchas gracias Javier.

¿Y si hago el contrato por 11 meses? ¿es viable? o también puedo hacer el contrato indicando que pasados los 12 meses, cuando llegue el cumplimiento del contrato, ambas partes decidirán si se renueva o no por una año más ¿eso se puede hacer?

Puedes hacer un contrato en el que se pacte una indemnizacion en el supuesto de que se marchen antes del año. (la que pacteis. La fianza, un mes, dos, tres, o lo que falte para cumplir el año).

debes saber que aunque el contrato sea de 1 año el inquilino tiene derecho Por ley a 5 años y no puedes echarlo antes (mientras pague).

Gracias Amparo, pero no entiendo muy bien tu respuesta.

Si ellos se marchan antes de que finalice el año de contrato, sé que puedo quedarme con la fianza pero ¿cómo sé yo los meses que lo voy a tener vacío cuando ellos se vayan?¿no puedo decirles que se esperen hasta que yo vuelva a alquilarlo para saber qué dinero tengo que devolverles? y sin embargo yo tengo un perjuicio porque les he bajado mi alquiler 70 euros menos de lo que estoy pidiendo por el hecho de que el me ofrece pagarme un año por adelantado. Yo pido 670 euros y el me pfrece 600 pero pagándome una ñoa por adelantado ¿pero quién me garantiza que se van a quedar el año completo?. ¿puedo hacer un contrato en el que diga que si se marchan no les devolveré la fianza y algo más?

Quédate solo la renta de los meses que tengas el piso vacío.

devuélvele el resto.

saludos - Papeleos Alquiler