El arrendador beneficiario del aval bancario puede en cualquier momento reclamar judicialmente al arrendatario una deuda vencida. Si el aval es a primer requerimiento, el arrendador también puede reclamar al avalista sin necesidad de probar la deuda, pero lo más sensato, sea cual sea el aval, es reclamar y en su caso desahuciar al arrendatario para después cobrar todo junto bien del mismo arrendatario o bien del avalista. De lo contrario, puede agotarse la garantía del aval mientras que el arrendatario incumplidor permanece en la vivienda.

El riesgo para el arrendatario en un aval a primer requerimiento es que el arrendador puede cobrar directamente del banco sin dirigirse antes al arrendatario. No obstante, un arrendatario que pague dentro del tiempo pactado en el contrato no puede temer nada, porque el arrendador tiene prohibición legal (art. 17.2 de la Ley de arrendamientos urbanos) de cobrar más de una mensualidad por adelantado, de manera que si cobra dos veces en el mismo mes respondería de los posibles perjuicios que el arrendatario sufriera por la indebida ejecución del aval.

No se puede olvidar que el aval, sea a primer requerimiento o no lo sea, es una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, por lo que si este cumple sus obligaciones el arrendador no puede legalmente ejecutar el aval. La mejor garantía para el arrendatario de que el arrendador se mantendrá en sus límites es vivir como vive en el inmueble del arrendador en un contrato que genera mensualmente obligaciones de pago para el arrendatario, que naturalmente pueden ser compensadas con hipotéticos cobros indebidos por parte del arrendador.

Una forma de evitar el aval bancario es entregar directamente al arrendador, en concepto de garantía adicional y en virtud del artículo 36.5 de la LAU, una cantidad suficiente pero siempre inferior a la que el banco retendría para conceder el aval. Pero en mi opinión la mejor garantía, la más barata y suficientemente segura es la firma del contrato de arrendamiento, junto al arrendador y al arrendatario, de terceras personas como fiadores solidarios, personas que tengan bienes a su nombre en el registro de la propiedad, para lo que bastará obtener una nota simple en el correspondiente registro.