Es normal que haya diversidad de opiniones cuando se habla de criterios o principios aplicados discrecionalmente por los tribunales cuando tratan de evitar que las leyes agredan a la superior justicia. Como un sastre corta y cose para componer un traje a medida, el juez dispone de recursos para sostener no lo que considera más legal sino lo que considera mas justo. Pues bien, tras la búsqueda en la base de datos de Aranzadi no he encontrado ninguna sentencia que aplique la cláusula rebus sic stantibus para resolver antes de su término un contrato de arrendamiento de vivienda posterior a la actual LAU de 1994. Sin embargo debo añadir dos hechos esenciales para entenderlo.

El primero es la sentencia núm. 131/2004 de 1 junio, JUR 2004213554, de la Audiencia Provincial de Jaén, Sección 2ª, que la aplica en un contrato de arrendamiento de local, cuya resolución ratifica en base a "la deficitaria marcha del negocio" del arrendatario. Es obligado suponer que, si a este tribunal hubiera llegado un arrendatario de vivienda despedido de su trabajo o trasladado forzosamente, no habría recibido peor trato.

El segundo hecho relevante es que no he encontrado ninguna sentencia que resuelva un contrato de arrendamiento de vivienda en base a esta cláusula, pero tampoco que diga lo contrario, es decir, que no acepte la aplicación de la cláusula, por lo que la conocida doctrina jurisprudencial anterior a la entrada en vigor de la LAU de 1994 no se ha modificado y sigue siendo aplicable.

En mi opinión, la ausencia de sentencias se explica por el hecho de que los arrendadores, ante un arrendatario que verdaderamente se encuentra ante un hecho sobrevenido que le impide la continuación en el contrato, prefieren llegar a un acuerdo y concertar un nuevo arrendamiento a pleitear en busca de una sentencia que difícilmente ganarían.

En los espacios comunes de los edificios en régimen de propiedad horizontal es la junta de propietarios la que puede decidir por mayoría simple acerca de la prohibición de fumar (art. 7.s de la Ley 28/2005). Ese acuerdo puede recaer sobre los espacios cerrados, como las escaleras o el portal, o también sobre los espacios abiertos, como las terrazas o piscinas, en su integridad o por zonas. A falta de acuerdo, se podrá fumar en cualquier espacio común, con la excepción de los ascensores, en los que aquella ley no da opción a fumar (art. 7.m).

Si el arrendatario recibe la citación judicial, no podrá alegar desconocimiento, porque es titular del contrato y está obligado a conocer lo que ocurre en su vivienda. Para liberarse de responsabilidades, el arrendatario podía haber cedido el contrato con el consentimiento del arrendador, o haberle notificado al menos 30 días antes del vencimiento su intención de no prorrogarlo, sin necesidad de consentimiento del arrendador. La pareja del titular también pudo en el mes siguiente al abandono del titular notificar al arrendador el abandono y su intención de continuar en el contrato como nueva arrendataria. Si no se ha dado ninguno de esos casos, el arrendatario titular sigue siendo responsable de todas las obligaciones, incluyendo naturalmente la primera de ellas, pagar la renta, siendo el impago causa de desahucio para todos sus ocupantes.

Lee mi respuesta en tu otra pregunta. http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/inquilinos/inquilina-piso-25-metros-barcelona-lleno-grietas-g_24854.html

Lo primero será conocer la fecha de su actual contrato, que puede ser el mismo que celebró hace 15 años u otro nuevo nacido de una modificación sustancial de algún elemento esencial del anterior, como por ejemplo aumentos de renta sustancialmente por encima del IPC o lo pactado en el contrato original para después del sexto año. Si el contrato no ha sido modificado sustancialmente y el arrendador le requiere para que abandone la vivienda, entonces el contrato puede ser extinguido, normalmente cada año coincidiendo con la fecha de su firma o hasta quince días después. Eso quiere decir que probablemente no podrá beneficiarse de las mejoras que el arrendador se vería obligado a realizar como consecuencia del ejercicio de los derechos de todo arrendatario a exigir la realización de las obras de conservación que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones dignas. Esos derechos de arrendatario le permiten denunciar ante el ayuntamiento y/o demandar ante los tribunales de justicia. La denuncia ante el ayuntamiento es gratuita, la demanda no. La denuncia seguirá su curso y tendrá efectos aunque el contrato sea resuelto por cumplimiento de la duración pactada, la demanda no. Por tanto, si el contrato puede acabar en cualquier momento, no parece aconsejable gastar dinero en tribunales, pero sí es aconsejable - cualquier ciudadano se lo agradecerá - que denuncie ante el ayuntamiento las irregularidades de arrendadores sin escrúpulos. Por el contrario, si podemos considerar la existencia de un nuevo contrato por modificación sustancial del anterior, el arrendatario podrá exigir prórrogas hasta que se cumplan cinco años desde la última modificación sustancial y en consecuencia podrá beneficiarse de las mejoras en la vivienda por las obras que el arrendador se verá obligado a realizar si es demandado ante los tribunales. Para ello el arrendatario debiera empezar requiriendo al arrendador, por ejemplo a través de un burofax con certificación de contenido, para que efectúe las obras que conviene detallar lo mejor posible incluso fotográficamente, pudiendo adjuntar el informe de algún perito. Si el arrendador no se presta amistosamente, entonces necesitará un abogado al que tendr&a...

En primer lugar lo primero. Iliana21 no debe quedarse con dudas respecto a lo esencial, el arrendador reclama una cantidad que los arrendatarios reconocen que deben y, por consiguiente, el arrendador puede interponer en cualquier momento una demanda de desahucio y reclamación de cantidad sin necesidad de ningún requerimiento. La utilidad principal del requerimiento es desbaratar la posibilidad que el arrendatario tendría de parar el desahucio, pagando lo que debe incluso después de recibida la demanda, pero para eso el arrendador debe dejar transcurrir al menos un mes entre el requerimiento y la interposición de la demanda. Si hace eso, los errores descritos serán con toda probabilidad irrelevantes, siempre que el arrendatario del contrato actualmente vigente esté incluido en el requerimiento. Las demás cuestiones que pregunta iliana23 están perfectamente contestadas en respuestas anteriores.

En segundo lugar, lo dicho por Jan respecto a las costas del condenado con asistencia jurídica gratuita es correcto. Es importante distinguir entre prescripción y caducidad, que a veces se confunden incluso en las leyes. Como norma general las acciones para exigir las deudas prescriben por el paso del tiempo, variable según el origen de la deuda, pero ese plazo se interrumpe cuando el acreedor la reclama, por ejemplo mediante demanda. Ya en el juzgado, esa demanda puede caducar si permanece un tiempo inactiva, en cuyo caso el acreedor podría iniciar una nueva demanda, siempre que no deje prescribir su acción. También caduca -a los cinco años- la acción para pedir que se ejecute una sentencia firme (artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero una vez pedida la ejecución ya no hay posibilidad de caducidad, pues las actuaciones podrán proseguir hasta obtener el cumplimiento de lo juzgado, aunque su curso haya quedado interrumpido (art. 239 de la LECivil).

No obstante lo anterior, el artículo 36.2 de la Ley 1/1996 de Asistencia Jurídica Gratuita mezcla caducidad y prescripción, mezcla los derechos de la administración para poder recuperar lo gastado en la defensa del condenado con los derechos de la parte vencedora en el pleito. Esta norma exime al condenado con justicia gratuita de pagar las costas si en tres años desde la sentencia firme no han mejorado sus condiciones económicas, con independencia de que se haya pedido o no la ejecución de la sentencia. Si en esos tres años mejora la economía del condenado, para la administración empezarán a correr los tres años del artículo 1967.1 del Código Civil, que hasta entonces han estado interrumpidos, para recuperar lo que se ha gastado en la defensa del condenado. Por su parte, para el vencedor del pleito es preferible olvidarse de la prescripción y protegerse de la caducidad de la sentencia en cuanto sea firme, pidiendo su ejecución e incluyendo en la tasación todas las costas por si el deudor viniera a mejor fortuna en los tres años siguientes a la firmeza. Si transcurre ese tiempo sin que se dé esa mejora económica, el acreedor habrá perdido el derecho a recuperar lo gastado en el pleito, pero mantendrá indefinidamente la posibilidad de cobrar el principal.

Ni la detención ni en principio la prisión provisional decretada por el juez impiden al detenido administrar sus bienes ni por tanto seguir pagando la renta. Aunque el juez puede decretar la incomunicación del detenido, esta es una medida necesariamente temporal y breve. En consecuencia, el caso que se plantea en la pregunta solo puede darse cuando el detenido no presta la fianza que cubra sus responsabilidades pecuniarias y se procede a la venta o administración de sus bienes, en cuyo caso los pagos necesitan ser aprobados por un administrador, un interventor o en última instancia por el propio juez. Si hay bienes suficientes el arrendador podrá seguir cobrando la renta, pero si no los hay y el arrendatario no consiente en resolver el contrato de arrendamiento amistosamente, el arrendador tendrá que pedir el desahucio por falta de pago como haría en cualquier otra circunstancia.

Alertado por el caos de opinión que se puede leer en las respuestas a la pregunta que formula Sheycha debo aclarar lo siguiente.

La norma citada por Alberto pertenece al derecho catalán y está incluida en título VI de la Ley 9/1998 que entre otras cosas regula el contenido de la potestad de los padres sobre los hijos menores no emancipados o mayores incapacitados con potestad prorrogada o rehabilitada, por lo que no responde al caso planteado, cuya respuesta en el derecho catalán se encuentra en el título VIII de aquella misma ley, artículos 259 y siguientes, que regula los alimentos entre parientes cuando cualquiera de ellos se encuentra en estado de necesidad. Obliga a los descendientes, ascendientes y hermanos (estos últimos solo cuando el necesitado no lo es por su propia culpa) siempre que el cumplimiento de la obligación no conlleve la desatención de las necesidades propias. El concepto de alimentos incluye todo lo indispensable para el mantenimiento, vivienda, vestido y asistencia médica.
Similar regulación se contiene en el Código Civil español, artículos 142 y siguientes, por lo que es innecesario repetir lo ya dicho para Cataluña, salvo quizá recordar que el derecho de alimentos está supeditado a que el alimentista no pueda ejercer un oficio o profesión y que no haya cometido falta que permita la desheredación.

No comparto la respuesta de "Jan Abogado". Basta leer los tres ejemplos de la pretendida unanimidad jurisprudencial en la que se apoya. Dos de ellos se refieren no a derechos del arrendatario sino del arrendador, que en ningún caso puede ser protegido por el artículo 6 de la LAU y cuyas renuncias son válidas siempre. Queda por tanto como único ejemplo pertinente el primero, idéntico al de la pregunta sobre la que se discute, un pacto de preaviso del arrendatario con dos meses en lugar de treinta días, declarado válido por los tribunales, según parece afirmar Jan sin aportar ningún dato ni sentencia que avale tal afirmación.

Solo nos habla Jan de un criterio general de interpretación de los contratos establecido no por la jurisprudencia sino por el artículo 1285 del Código Civil, que no puede ser considerado aquí porque las normas generales ceden ante las particulares, como es el artículo 6 de la LAU, y porque ni siquiera conocemos el resto del contrato en el que supuestamente se basa Jan para defender la validez de una cláusula que recorta el derecho de prórroga, que no otra cosa es obligar al arrendatario a decidir sobre la continuación del contrato dos meses antes del vencimiento en lugar de treinta días. Si no ignoramos que un preaviso de 12 meses equivale a la desaparición del derecho de prórroga tal como está establecido en el artículo 9.1 de la LAU, tendremos que aceptar que otro de dos meses recorta ese derecho, que, por estar incluido en el título segundo, no puede ser modificado en perjuicio del arrendatario, siendo nulo el pacto que lo pretenda.

En definitiva, pretender que puede ser válido ampliar el plazo obligatorio de treinta días es perjudicar el derecho de prórroga, y pretender que "el conjunto del clausulado no perjudica los derechos del arrendatario" no es acertado, en primer lugar porque no conocemos el contrato sino tan solo una parte de una cláusula claramente perjudicial para el arrendatario, y en segundo lugar porque ningún conjunto de cláusulas podría hacer válido un pacto que perjudique el derecho de prórroga.

Si hay alguna sentencia en sentido contrario, espero que se nos diga.

En esta discusión hay dos cuestiones íntimamente vinculadas. La primera, que no necesita muchas explicaciones, es si alguien puede irrumpir en el domicilio de otro alegando obligación contractual. Basta recordar el artículo 18 de la Constitución Española, que en el apartado primero garantiza el derecho al honor y a la intimidad personal y familiar, mientras que en el apartado segundo establece la inviolabilidad del domicilio y añade que "ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin el consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito". La inmobiliaria podría alegar que hay consentimiento, pero ese argumento no se sostiene desde el momento en que el titular de ese domicilio niega la entrada, pues ni la inmobiliaria ni el arrendador han adquirido realmente ningún derecho, como vemos a continuación.

¿Puede alguien obligarse a mostrar su vivienda? El artículo 1255 del Código Civil permite establecer cualquier pacto, pero dice inmediatamente "siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público". La CE es nuestra ley suprema y no es posible pactar válidamente la renuncia a uno de sus derechos fundamentales, el del artículo 18 comentado arriba. Sería un pacto cuyo cumplimiento no se puede exigir, ni su incumplimiento puede acarrear responsabilidad, pues se trata de un derecho constitucional irrenunciable, cuyo ejercicio no puede ser limitado. Por mucho cuidado que se ponga al diseñar un pacto limitativo de un derecho irrenunciable, no veo posible darle validez ni buscar consecuencias a su incumplimiento.

Descendiendo al terreno práctico, la vía más eficaz para ejercer los derechos de este usuario es cambiar el bombín de la cerradura, que luego se llevará. También puede y debe, aprovechando la obligada notificación de su renuncia a la prórroga, revocar el consentimiento para entrar en la vivienda y advertir de las consecuencias penales de cualquier violación de su domicilio. Sin embargo, no podrá exigir la devolución de la fianza hasta un mes después de la entrega de las llaves, que hará a cambio de recibo. Si no consta en el contrato la forma en que se procederá a esa devolución, debería en la misma notificación-requerimiento comunicar el número de cuenta donde se le podrá ingresar. Transcurridos un mes y un día, tendrá que interponer demanda del simple juicio monitorio, confiando en que el arrendador sea verdaderamente abogado y comprenda que le interesa pagar y no discutir.

Estos días he recibido un correo privado de una joven e impetuosa Ana pidiéndome que intervenga aquí para reconocer lo que ella considera una respuesta mía errónea publicada el año pasado, cuando se empezaba a plantear la declaración fiscal de la RBE, cuya imputación temporal parece que se sigue discutiendo.

En aquella ocasión empezaba explicando los artículos 33.1, 14.1.c y 14.1.a de la ley del IRPF, según los cuales la RBE debe ser imputada al ejercicio en que se produce la alteración patrimonial. En mi opinión eso quiere decir que no hay obligación de declararla hasta que no se percibe y que, a diferencia de las rentas del trabajo o del capital, se debe sumar a las rentas del año en que se percibe, con independencia del año al que hacen referencia.

Pero cuando en la segunda parte de mi criticada respuesta decía "Hacienda interpreta..." y añadía "es preferible no discutir con Hacienda", estaba indicando claramente  - creía yo -  y aconsejando seguir otra interpretación que se hacía y, al parecer, se sigue haciendo dentro de Hacienda. ¿Habría sido preferible aconsejar a aquel usuario actuar de forma distinta a la indicada por quienes tendrían que revisar su declaración? La opinión de las personas que trabajan en Hacienda no es fiable si no se recibe a través de una consulta vinculante, e incluso la interpretación oficial de Hacienda expresada en esas consultas no es sino opinión, por más que vincule a esa administración, porque está sometida al superior criterio de los tribunales, que son los últimos intérpretes de la ley. Por tanto, el ciudadano con dudas puede:

1.- Seguir la opinión del primer funcionario que le informe, con la solo relativa seguridad de que no será corregido.

2.- Registrar ante Hacienda una consulta vinculante, con la que obtendrá total garantía de no ser corregido, si hace lo que le indica la respuesta.

3.- Hacerme caso a mí, o mejor dicho, a lo que yo pienso que dice la ley. Hacienda puede dar por bueno el resultado de mi interpretación pero, a la vista del caos que aún reina, no sería extraño que Hacienda lo corrigiese, obligando al contribuyente a optar entre aceptar la corrección sin rechistar o acudir a los tribunales.

Es posible que a la fogosidad de Anisita le guste la opción 3, pero yo tengo mis dudas. Ciertamente dudo, porque en alguna otra ocasión he aconsejado no declarar hasta que se reciba el dinero de la ayuda.

Espero que tengamos pronto alguna consulta vinculante con su respuesta, que no solo vincula a Hacienda frente al consultante sino frente a cualquier obligado tributario que se encuentre en idéntico supuesto, pero lamento decir que, si existe, no la he encontrado. He encontrado otra similar pero no idéntica ni, por tanto, automáticamente aplicable, pues hace referencia a otro tipo de ayuda. Si por aproximación sirve de algo, en esa respuesta Hacienda dice: "el artículo 14.1 c) del TRLIRPF establece que "las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial". Este hecho se produce, en estos casos, en el momento en que el concedente comunica la concesión al solicitante, independientemente del momento del pago" (V1657-06, del 08-08-2006, que se puede ver completa en http://petete.minhac.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=5613&Consulta=(subvencion)+.Y+(imputacion+temporal)&Pos=6).

Solo me queda dar un argumento en favor de esta última interpretación. Se trata de la exigibilidad de la renta concedida y no cobrada, pues, si el pago de la renta concedida es exigible, podría considerarse que al ser concedida ya se ha producido la alteración patrimonial del contribuyente, quien puede incluirla en su activo, como cualquier otro crédito, y tendría que declararla fiscalmente el año siguiente a la notificación de la concesión.

Quien quiera saber más, que estudie y nos cuente sus resultados, pero, por favor, con buenos modales.

No puedo aceptar la idea de que la única posibilidad del arrendatario que quiera evitar el desahucio por falta de pago sea pagar, y ello a pesar de la aparente claridad del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Afortunadamente el juicio de desahucio no es una máquina que traga una moneda y devuelve un refresco, pues el arrendatario puede oponerse al desahucio no solo pagando sino, por ejemplo, alegando que el demandante no es el arrendador, que reclama una cantidad prescrita, que el poder del procurador es insuficiente, que hay defectos en el abogado o, acercándonos al asunto concreto del que estamos hablando, que hay un crédito compensable.

Nadie puede pretender que los juicios de desahucio estén al margen de las normas generales del derecho civil sobre la extinción de las obligaciones, ni hay tribunal que rechace la compensación de créditos cuando reúnen los requisitos del artículo 1196 del Código Civil, es decir, que la deuda que se pretenda compensar sea líquida, vencida y exigible. Ahora es obligado recordar que el apartado 3 del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al permitir al arrendatario realizar las reparaciones que eviten un daño inminente o una incomodidad grave, acaba diciendo "y exigir de inmediato su importe al arrendador". En consecuencia, cuando el arrendatario haya notificado al arrendador alguna obra de esta naturaleza y haya pagado la factura, la deuda es exigible, líquida y vencida, pudiendo ser compensada con la misma eficacia que si hubiera pagado la renta.

Naturalmente, el asunto tiene que estar claro, lo que no suele ocurrir, bien porque la obra no sea de las que el arrendatario puede realizar o bien porque ha descuidado la prueba. Una humedad seca en el techo quizá carezca de la claridad necesaria para asegurar que el arrendador no obtendrá amparo en un hipotético juicio de desahucio por falta de pago, pero si el arrendatario puede probar que el arrendador ha ignorado los requerimientos e incumplido sus obligación de repararla, lo normal es que el tribunal, ante la duda acerca de la naturaleza de la obra, desestime el desahucio y obligue a las partes a discutir en un juicio ordinario. Esa es la salida más fácil para el juez, precisamente alegando que el juicio de desahucio no es el lugar para discutir cuestiones complejas. También podría ser que el tribunal rechace la compensación y acuerde el desahucio, pero la mala fe no suele ser amparada en los tribunales. En mi opinión, actúa de mala fe quien ignora los requerimientos que recibe sin dar explicaciones y luego pretende un desahucio por el impago de una cantidad de renta equivalente a la factura que no quiso asumir, con la sola excepción de las obras que son responsabilidad exclusiva del arrendatario, que no es este caso.

El artículo 5 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, no afectado por las sucesivas modificaciones sufridas por esa ley en 1999, 2000, 2003 y 2009, dice textualmente:

"Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración."

De la norma anterior resulta:

1.- La Junta de propietarios puede por mayoría de asistentes y cuotas aprobar una norma de régimen interior que regule el uso de elementos comunes. Las normas de régimen interior no forman parte del título constitutivo de la comunidad ni, en consecuencia, necesitan ser inscritas en el Registro de la Propiedad ni ser elevadas a escritura pública, a diferencia de las normas estatutarias, pero han de ser transcritas al libro de actas.

2.- Cualquier propietario en cualquier momento puede proponer la modificación o eliminación de otra norma aprobada anteriormente, con los mismos simples requisitos.

3.- Si un propietario o usuario contraviene una norma de régimen interior, se arriesga a ser demandado ante los tribunales de justicia. Allí podrá defender la nulidad de la norma, pero para ello tendrá que encontrar otra norma de rango superior supuestamente vulnerada. Cualquier norma que encuentre es suficiente, porque las normas de régimen interior de una comunidad tienen el rango más bajo posible en la jerarquía normativa.

4.- Si la persona que defiende la existencia de un derecho a mostrar su cuerpo en público quiere evitarse la búsqueda, ya le adelanto que no encontrará ninguna norma donde radique ese derecho, pero eso no debe ser excusa para conformarse, en primer lugar porque los derechos se reconocen y desaparecen por la acción legisladora, de la que los ciudadanos somos los últimos responsables, y en segundo lugar porque la inexistencia de una norma clara no impide que los tribunales ejerzan su labor interpretadora que hace de las leyes cuerpos vivos, como el que Kalmelilla quiere mostrar libremente. Sentiría profundo placer si sus envidiosas, puritanas o simplemente tradicionales vecinas vieran negado su derecho a imponer vestimentas a los demás, pero lamento augurar una larga espera hasta que desaparezca la indecencia de las mentes y de las leyes, si es que la naturaleza de este animal que somos permite pensar en esa liberación. Mientras tanto, los nudistas tendrán que seguir peleando para salir de sus reservas y Karmelilla agitar la comunidad para conseguir otro acuerdo que desdiga lo dicho, con sus tetas al aire, como la preciosa libertad guiando al pueblo.

Mediante acuerdo unánime los herederos podían haber prorrogado el plazo del albaceazgo sin límite de tiempo, pero, al no haberlo hecho en su momento, el albaceazgo terminó hace ya muchos años por lo que no me parece posible prorrogarlo. Por tanto, ahora deben actuar los herederos, que pueden autorizar por mayoría a alguno de ellos, que actuará en beneficio de todos, pero no como nuevo albacea, por ser esta una figura que solo el testador puede designar, sino por representación.

Es lamentable ver cómo las personas descuidan sus derechos, por ejemplo pagando sin guardar alguna prueba del pago. Así, las partes tendrán que probar lo que la otra no reconozca. La renta es un aspecto esencial del contrato, sin la que este no se sostiene. Por tanto, si no es posible determinar qué renta se pactó, no hay contrato y cada parte tendrá que devolver lo entregado, el arrendador recuperará la vivienda y el arrendatario pagará por el uso que ha hecho de ella, descontadas las cantidades que consiga probar que ha pagado. El juez determinará qué cantidad corresponde a ese uso en función del precio medio de los alquileres más parecidos en el mercado.