Poderse se puede siempre que los estatutos de la comunidad no lo impidan y ambas partes estén de acuerdo, pues rige el principio de libertad en el establecimiento de las obligaciones recíprocas respetando siempre los mínimos legalmente dispuestos, sobre todo en cuanto al alquiler para vivienda. Sin duda es un contrto atípico, pero mientras no se vulneren disposiciones que se imponen por la Ley, ningún problema.

No se si se podría hacer un contrato de vivienda y decir que se permite tener un negocio en ella.

En todo caso con un solo contrato se puede,pero puede que te asesore mejor un abogado o un gestor de fincas

Al estar la habitación destinada a oficina dentro de la propia vivienda no tiene mucho sentido separar su régimen, salvo a efectos de IVA, y eso se puede hacer constar en el propio contrato dejando claro cuál es la cantidad correspondiente a la oficina.

Modelos tienes en la página de Amparo BB Papeleos Alquiler, si bien es un caso tan atípico que tendrás que adaptar uno de vivienda introduciendo una cláusula para poner de manifiesto el precio del alquiler de oficina.