Nueva ley de arrendamientos urbanos

Nueva ley de arrendamientos urbanos

Cómo funciona Cuáles son sus ventajas Análisis legal

La ley de fomento del alquiler aprobada el 4 de junio de 2013 modifica sustancialmente la ley de arrendamientos urbanos. Estas son las principales medidas que afectan al alquiler de vivienda habitual

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Duración del contrato de alquiler

La duración del contrato de alquiler será libremente pactada entre las dos partes, aunque la prorroga obligatoria se reduce de cinco a tres años. Pasado ese tiempo y si ninguna de las dos partes se pronuncia, el inquilino tendrá derecho a un año más de prórroga tácita.

El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él, familiares directos o cónyuge -en casos de separación, divorcio o nulidad-. Si es así, el casero debe informar a su inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

Rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino

Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso cuando quiera siempre que avise con 30 días de antelación, sin tener que pagar ninguna inmenización.

La nueva Ley de Fomento del Alquiler también contempla que casero e inquilino puedan pactar en el contrato que si el inquilino deja el piso de alquiler indemnice al casero con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Actualización del precio de la renta y de la fianza

Casero e inquilino ya no tienen que ajustarse a las subidas del IPC general para subir el alquiler. Pueden actualizar la renta cada año en los términos que ellos acuerden libremente en el contrato.

La fianza no se actualiza durante los tres primeros años de alquiler. Pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el casero podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Venta del piso con inquilino

Si se vende el piso alquilado y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en el piso hasta la finalización del contrato, incluida la prórroga tácita. Si no está inscrito y el nuevo propietario quiere acabar con el alquiler, el inquilino tiene derecho a quedarse en el piso durante tres meses desde que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de finalizar el alquiler.

Casero e inquilino pueden pactar la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente sin importar la duración del contrato de alquiler.

Obras en el piso alquilado

Se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada.

Si el casero realiza obras de mejora en la vivienda y han transcurrido tres años de alquiler, podrá subir la renta.

El inquilino puede adaptar la vivienda si es necesario por cuestiones de discapacidad o edad (más de 70 años), siempre que no afecte a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoque una disminución en su estabilidad o seguridad.

Desahucio de inquilinos morosos

Se agiliza el "desahucio exprés". Los inquilinos con un contrato inscrito en el Registro de la Propiedad con un solo mes de impago tendrán un plazo de diez dias para pagar desde el momento en que el casero requiera judicial o notarialmente a su inquilino moroso para que pague. Si al cabo de 10 días no ha contestado o sí que lo hace aceptando la resolución, se acaba el alquiler, aunque el desalojo de la vivienda se debe realizar vía judicial.

Creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

Una vez se cree el registro, los caseros podrán comprobar si su futuro inquilino aparece inscrito ahí. Para hacerlo deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que aparezca identificado dicho inquilino.

Las personas incluidas en el registro pueden pedir que se les quite del mismo cuando salden su deuda. No obstante, su constancia en el registro tendrá una duración máxima de seis años, tras este periodo se cancelará de forma automática su inscripción.

La inscripción en el registro estará sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.:

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

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Análisis Legal
Pedro Hernández del Olmo

"El Registro de Impagos de Alquiler puede contribuir a mejorar el mercado de alquiler en nuestro país, toda vez que otorga mayor seguridad al propietario." [...]

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