Resulta llamativo que en una pregunta tan concreta y tasada como esta, tres profesionales hayan dado tres opiniones distintas. Veamos.

El primero tiene razón en parte, pues la próxima subrogación será en favor del cónyuge que sobreviva. Pero no tiene razón por dos razones. En primer lugar porque ambos cónyuges pueden ser arrendatarios, de manera que cuando muera el primero no existe ninguna subrogación, por lo que la primera subrogación se produciría tras el fallecimiento del segundo arrendatario en favor de su hijo. En segundo lugar pero más importante porque aunque solo un cónyuge sea arrendatario y la primera subrogación se produzca en favor del cónyuge que sobreviva, existe una segunda subrogación en favor del hijo que venga conviviendo con los padres desde antes del fallecimiento del primero, como ocurre en este caso.

El segundo profesional plantea una cuestión interesante, pero el contrato existe aunque no exista documento y un posible pleito no dejaría lugar a dudas de que el contrato de arrendamiento, que dura ya 40 años, lo celebraron los padres, no el hijo. El hecho de que sea este quien paga las rentas es irrelevante, porque eso no le convierte en arrendatario. Por tanto la única posibilidad que queda es que el primer arrendatario hubiese cedido el contrato a su hijo, pero esta cesión requería el consentimiento del arrendador, o cuando menos que
la cesión hubiera sido notificada al arrendador y este hubiera dejado caducar la acción para resolver el contrato, pues sin notificación no hay caducidad ni cesión.

La subrogación en favor de un hijo tiene una duración de solo dos años, siempre que haya cumplido 25 años de edad. Pero si el hijo tiene una minusvalía igual o superior al 65 por 100, la subrogación es de por vida.

Tal como lo relata, la persona que hace todos los pagos a su nombre puede considerarse la titular del arriendo, máxime si no existe contrato escrito que determine quien es el inquilino.

En mi blog pedrohernandezabogado.blogspot.com estoy a su disposición por si le puedo ayudar directamente.

La cuestión que usted plantea está regulada en la disposición transitoria segunda B). 4 de la LAU de 1.994. La subrogación solamente se podrá producir a favor del cónyuge hasta su fallecimiento.

A su disposición para lo que pueda necesitar,
www.asistencialegal.net
asistencialegal1.blogspot.com