En primer lugar los pactos del contrato no pueden modificar en perjuicio del arrendatario lo establecido por la ley o serán nulos. El criterio de la ley para hacer responsable al arrendador o al arrendatario de los desperfectos ocasionados por el desgaste ordinario de las cosas, es decir, sin culpa del arrendatario (los causados por su culpa responde de todos) es muy irregular, pues solo se decanta a uno u otro en función de su gravedad. Las pequeñas reparaciones corresponden al arrendatario, las demás al arrendador. Pero lo que es pequeño para unos, para otros no lo es, por lo que una avería en el calentador puede ser pequeña o no en función del que tiene que decidir, que tendrá en cuenta las pruebas que se presenten sobre el estado que tenía la vivienda cuando se entregó y el que tiene cuando se devuelve, la mejor de todas es el acta notarial con las fotografías que hagan falta. Para evitar esos caminos de pleito y prueba, resulta preferible sin dudarlo un mal acuerdo entre ambas partes.

El arrendamiento se rige por la libertad de pactos, salvo en aquellos aspectos que sea contrario a lo que dispone la ley.

La LAU, en su artículo 21.4 dice " Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario"

Así pues, no podrán reclamarle el pago de deterioros de elementos que simplemente se agotan por el paso del tiempo, pero sí de aquellos otros que se pudieran calificar como "pequeñas reparaciones".

La dificultad está en distinguir entre pequeñas reparaciones que serían por su cuenta, y desgaste normal de las cosas, cuyo coste de reposición serían por cuenta del arrendador.

Lo que no puede el arrendador es rechazar su obligación de mantenimiento, y cargarle a usted la totalidad de las reparaciones.

Un ejemplo más. Si el color de las paredes perdió su brillo, y sería recomendable pintarlo otra vez, no es obigación de usted el hacerlo. Si por contra presenta arañazos, manchas, etc. sí que debería reponerlo a su estado original.

En cualquier caso es muy difícil distinguir en muchas de esas "pequeñas reparaciones". Lo mejor es acordar cada una, e intentar decidir apoyándose en el sentido común.

Un saludo.