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No sabemos exactamente la fecha de inicio del contrato, y por tanto no sabemos cuándo se tiene que renovar.
AP Girona, Sec. 2.ª, 253/2009, de 6 de julio
En definitiva la doctrina mayoritariamente considera que cuando en el contrato de arrendamiento de vivienda haya transcurrido el plazo mínimo de cinco años, o lo que se hubiera pactado, así como la primera renovación de tres años, la falta de notificación de denuncia por el arrendador lleva consigo a la tácita reconducción con una nueva duración que estará sujeta exclusivamente a lo que pudieron pactar las partes o, en otro caso, según se haya fijado el pago de la renta, anual, mensual, etc., a tenor del artículo 1.581 del mismo CC ...Transcurrido el plazo de tácita reconducción trianual, el contrato de arrendamiento entró en tácitas reconducciones mensuales (porque la renta se fijó por períodos mensuales), de acuerdo con los artículos 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.566 del Código Civil ".
AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 483/2009, de 21 de septiembre
En cualquier caso, la tácita reconducción no supone la prórroga del plazo fijado en el contrato de arrendamiento, sino el plazo que fija el mismo art. 1581 del CC al que remite el art. 1566 , pues ésta pone término al contrato anterior (STS de 30.12.81 ), es como un nuevo contrato (STS de 15.10.96 ). Por lo que habiéndose pactado el pago de la renta de forma mensual a dicho plazo habrá de estarse, por lo que mediando requerimiento de resolución a instancias del actor la duración del contrato igualmente había expirado.
AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 483/2009, de 21 de septiembre En cualquier caso, la tácita reconducción no supone la prórroga del plazo fijado en el contrato de arrendamiento, sino el plazo que fija el mismo art. 1581 del CC al que remite el art. 1566 , pues ésta pone término al contrato anterior (STS de 30.12.81 ), es como un nuevo contrato (STS de 15.10.96 ). Por lo que habiéndose pactado el pago de la renta de forma mensual a dicho plazo habrá de estarse, por lo que mediando requerimiento de resolución a instancias del actor la duración del contrato igualmente había expirado.
AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 426/2009, de 17 de noviembre
no cabe sinó concluir, conforme a reiterada Jurisprudencia (SST Supremo 6-XI-1967; 5-V-1970; 14-VI-84; 15-X-96; 13-VI-02 ;...), que cuando entra en juego la figura de la tácita reconducción debe tenerse en cuenta que el contrato ha terminado dándose por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido- reconducido por consentimiento tácito otro que si de ordinario reproduce las características de aquél, no es así en cuanto a plazo de duración, no siendo éste el que se concluía en el primitivo extinguido, sinó que ha de ser siempre el que se derive de lo que establece el Art. 1581 CC , al que expresamente remite el Art. 1566 C Civil que contempla la tácita reconducción. De este modo ha de tenerse en cuenta que se trata de un nuevo arrendamiento que se deriva e voluntades presentes concurrentes en el que, si bien se ha de estar en principio a las manifestadas o contenidas en el arrendamiento primitivo, surgen una serie de excepciones. Estas lo son el que no haya de estarse al plazo de duración del anterior contrato, ya que existe una expresa remisión legal en esta materia (Art. 1566 CC )a lo prevenido en los Arts. 1577 y 1581 CC
Hola: Lamento no estar de acuerdo con la argumentación juridica del Sr Juan: "En segundo lugar - pero más importante - los plazos de renovación anual, mensual o diario ceden en favor del plazo fijado en el contrato.", pues la misma es contraria a la línea seguida por la mayoría de las Audiencias Provinciales. Ejemplos(en varios post). AP Barcelona, Sec. 4.ª, 514/2009, de 14 de octubre Al finalizar el termino pactado, al haber transcurrido el plazo mínimo de cinco años, así como la primera renovación de tres años prevista en el artículo 10 de la L.A.U ., ante la falta de notificación de denuncia por el arrendador, tiene lugar la tácita reconducción del Código Civil, y habiéndose fijado una renta anual, el arriendo debe entenderse prorrogado tácitamente por años, lo que provoca la finalización del contrato tras el requerimiento de la arrendadora.
Aun creyendo que es innecesario, se me ha pedido expresamente opinión y voy a darla. Coincido con lo dicho por Jan, pues lo más probable es que el arrendamiento de \"danieldaniel\" se encuentre en alguna de las sucesivas renovaciones del contrato original, pero añadiré algunas ideas confiando en ayudar.
En primer lugar la posibilidad del arrendador de dar por terminado el contrato no acaba el día de la renovación sino quince días después. En segundo lugar - pero más importante - los plazos de renovación anual, mensual o diario ceden en favor del plazo fijado en el contrato. Por consiguiente poco importa cada cuanto tiempo se pague la renta si la vivienda se cedió inicialmente por un plazo de un año, de seis meses o de seis semanas, porque las sucesivas renovaciones tendrán una duración de un año, seis meses o seis semanas respectivamente. En mi opinión esa es la interpretación que merece el artículo 1581 del CC, que dice \"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por ...\". Cuando el artículo 1566 se remite al 1581, no veo motivo para dejar de lado lo primero, el plazo que condiciona a los demás, el fijado por los contratantes.
Respecto al segundo párrafo:
1º) El artículo 1.566 establece los requsitos legales que deben concurrir para que opere la tácita reconducción. Sin embargo, el efecto de la misma sobre el contrato - únicamente afecta a su duración - viene determinado por el ar´1.577 para los arrendamientos rústicos y por el artículo 1.581 para los urbanos, que es el aplicable en este caso.
El citado art 1.581 CC ha sido objeto de controversia tanto en la doctrina como en la Jurisprudencia - más en la primera que en la segunda -. Afortunadamente dicha controversia ha dejado prácticamente de existir, siendo la postura jurisprudencial mayoritaria la que establece que , en atención al art 1.581, la duración del contrato será anual si la renta se fijó anualmente, mensual si la renta se fijó mensualmente y diaria si la renta se fijó diariamente.
En la consulta planteada al ser el contrato verbal no va a ser posible determinar el modo en que se fijó la renta, por lo que se acudirá al modo en que se estableció el pago de la renta, el cual casi con toda probabilidad será mensual. De este modo el contrato se prórroga automáticamente mes a mes, pudiendo cualquiera de las dos partes manifestar su voluntad de no renovarlo antes de cada nueva prórroga.
2º) "Eso si claro, si lo que vas es a pillarme, efectivamente he omitido decir que el contrato ese que no aparece, pudo haberse firmado por una duración de 44 años, con lo que aún le quedarían por disfrutar al inquilino 30 años más."
Jamás utilizaría el argumento expresado, ya que el mismo carece de fundamentación jurídica.
Un cordial saludo
Hola AmparoBB:
En primer lugar quiero agradecerla que haya accedido a mi solicitud con tanta celeridad.
En segundo lugar voy a dar mi opinión sobre ambas respuestas en 2 post distintos, por razón de espacio:
Respecto al primer párrafo:
El hecho de que su respuesta se base en la interpretación que hace del tema debatido un profesional de la abogacía, no significa que dicha interpretación deba ser acogida sin reservas, aún cuando el Sr JUAN sea un especialista en materia arrendaticia. Lo dicho también es aplicable, por supuesto, a mis respuestas
2º) El Sr JUAN en el post que usted ha tenido la amabilidad de subir, únicamente hace referencia a la posibilidad de que haya existido una novación extintiva del contrato al alterarse los elementos objetivos esenciales del mismo- en el caso del post del Sr JUAN la renta -. Dicha novación extintiva no es pacífica en la Jurisprudencia, pues su aplicación depende exclusivamente de las circunstancias existentes en cada caso concreto. Vg. Que después del 5º año de vigencia del contrato las partes pactesen verbalmente una actualización de la renta superior al IPC(art 18.2 LAU 1994) o, que sin pacto expreso, dicho aumento haya sido tácitamente aceptado por una de las partes durante varios años(teoría de los actos propios)
Por lo tanto, en el supuesto planteado por el Sr daniel es más factible que sea de aplicación la regla general de la tácita reconducción, la cual como ya sabe únicamente modifica la duración del contrato, pues el resto de los pactos continúan en vigor, incluido la aplicación del artículo 18.2 LAU 1994.
Amparo BB
profesional
Con mucho gusto JAN: :-)
PRIMER PÁRRAFO:
"Si hubiéseis actualizado la renta por encima del IPCGN, en la fecha de la última subida (o bajada) se entiende hecho contrato (verbal) nuevo, y habréis de contar 5 años desde ese momento."
Esto lo he aprendido de leer a JUAN, abogado como tú. Lo ha dicho en varias ocasiones en esta web. Menos mal que he encontrado como ejemplo este POST:
"Suponiendo que nunca hayáis subido la renta por encima del IPCGN, el contrato se encuentra en tácita reconducción, es decir, cualquiera de las partes puede darlo por finalizado al cumplir cada anualidad"
Este es más fácil. Al haber pasado de los 8 años solo hay que leer el Artículo 1566 del código civil español.
Eso si claro, si lo que vas es a pillarme, efectivamente he omitido decir que el contrato ese que no aparece, pudo haberse firmado por una duración de 44 años, con lo que aún le quedarían por disfrutar al inquilino 30 años más.
Saludos - Papeleos Alquiler
javier diez
casero/a
Se puede vender el piso perfectamente con inquilino incluido siempre que se respete el contrato anterior.
Entiendo que si lo quiere vender "limpio", Al cumplimiento del cumpleaños del contrato, avisando por burofax 30 días antes
Saludos
Hola Amparo:
Por favor, ¿ Podría exponer los argumentos jurídicos en que basa las siguientes partes de su respuesta?.
"Si hubiéseis actualizado la renta por encima del IPCGN, en la fecha de la última subida (o bajada) se entiende hecho contrato (verbal) nuevo, y habréis de contar 5 años desde ese momento."
"Suponiendo que nunca hayáis subido la renta por encima del IPCGN, el contrato se encuentra en tácita reconducción, es decir, cualquiera de las partes puede darlo por finalizado al cumplir cada anualidad"
Reciba un cordial saludo
Amparo BB
profesional
Pues si es de hace 14 años, estamos hablando de 1996.
Si hubiéseis actualizado la renta por encima del IPCGN, en la fecha de la última subida (o bajada) se entiende hecho contrato (verbal) nuevo, y habréis de contar 5 años desde ese momento.
Suponiendo que nunca hayáis subido la renta por encima del IPCGN, el contrato se encuentra en tácita reconducción, es decir, cualquiera de las partes puede darlo por finalizado al cumplir cada anualidad.
Si no tienes ni idea de en qué mes se cumple la anualidad, pon ahora un burofax pidiendo el fin del contrato como si se cumpliera dentro de 30 días. A ver cómo respira el inquilino (igual él si tiene su contrato y te dice... no no no no, el contrato no cumple hasta noviembre... ¡Bueno pues ya lo sabes!)
Saludos - Papeleos Alquiler
