Estimado Amigo:

A. En contratos de duración pactada igual o inferior a cinco años, la L.A.U. no hace mención alguna a este desistimiento, por lo que hay que entender que el mismo no existe, y por lo tanto, el arrendatario por su parte, aunque en principio sí que puede desistir del contrato unilateralmente, debe atenerse a las consecuencias que estipula el artículo 27 de la L.A.U, que prescribe que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, el cual posibilita al Juez a decretar el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios.

B. En contratos de duración pactada superior a cinco años, el artículo 11 LAU regula la facultad del arrendatario para desistir unilateralmente del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos cinco años, con las siguientes características:

1) No es necesario acuerdo para que el arrendatario pueda desistir del contrato.

2) Al arrendador debe darse un preaviso de 2 meses como mínimo, en el que se indique la voluntad de desalojar la vivienda y la fecha exacta del desalojo.

Este preaviso solamente vincula al arrendatario desde que el arrendador lo conoce. Conocido éste por el arrendador, el arrendatario debe abandonar la vivienda, y solamente podría quedarse si el arrendador consiente y se queda constancia expresamente de ello por escrito.

En este supuesto de desistimiento en contratos de duración pactada superior a cinco años, el párrafo 2º del artículo establece que las partes "podrán" pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una "cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

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