Hola, buenos días; todas las respuestas me parecen muy correctas, me limitaré a puntualizarlas:
Efectivamente, el contrato que usted describe tendría dos figuras:
La del alquiler, en el que los acuerdos a los que pueden llegar las partes están limitados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevalece sobre sus voluntades.
La de la opción de compra , en el que las partes pueden establecer las condiciones que consideren oportunas; esta opción de compra puede ser gratuita, o puede establecerse un precio por otorgar este derecho real (como sabe, es derecho real porque puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad).
El precio que el propietario recibe por otorgar la opción de compra, puede descontarse en su totalidad o en parte del precio de venta establecido para el inmueble, o no descontarse nada en absoluto (no se descuenta nada cuando ya ha sido tenido en cuenta para establecer un precio más bajo , y así evitar tributar 2 veces: por el precio de la opción y por el de venta).
Si considero que si usted quiere "atar" la operación, es conveniente que el comprador arriesgue algo: en este caso, que de no ejercitarse la opción pierda en todo o en parte lo entregado como precio de la opción. Si no, las obligaciones solo nacen para el propietario, y el inquilino no está vinculado para nada. El propietario está obligado a vender en las condiciones establecidas siempre que el inquilino quiera, pero éste puede o no comprar a su antojo sin perder nada a cambio.
Si el inquilino tiene verdadera intención de comprar, no le pondrá problema a perder el precio de la opción de compra (total o parcialmente) si no llega a ejercerla. Si no lo tiene claro, es preferible que haga usted un simple contrato de alquiler y que, llegado el caso, venda si llegan a un acuerdo ulterior.
Coincido plenamente en que para este contrato va a necesitar la asistencia de un especialista, abogado o agente inmobiliario.


Un saludo.

Claro que puede plantearlo así, pero por mi experiencia, no  creo que haya ningún inquilino que admita dicha propuesta. Lo habitual es que un aparte de lo abonado como alquiler, sea considerado también como pago a cuenta de la hipotética compraventa. Coincido con los compañeros que han contestado previamente, en que debería encargar la redacción del contrato a un experto. 

Todas las respuestas que ha recibido son muy correctas, me limito a puntualizar:
Efectivamente, el contrato principal es el de arrendamiento, en el que las partes están limitadas en sus pactos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no creo que le ofrezca dudas.
En cuanto al derecho real de opción de compra que le va a conceder (como sabe, es derecho real porque es inscribible en el Registro de la Propiedad) puede concedérselo a título gratuito o establecer un precio por ello: ese importe que le abona como pago del precio de la opción de compra puede descontarse en su totalidad o en parte, o no descontarse en absoluto del precio (esto será así si ha fijado un precio a la baja teniendo en cuenta lo pagado como precio de la opción). 
Asimismo, el alquiler que le pague el inquilino puede ser considerado en su totalidad como pago de renta y no descontarse del precio de venta establecido, o bien descontarse en todo o en parte de ese precio.
En cualquier caso, estoy de acuerdo con usted en que es conveniente que, en caso de que el arrendatario no ejercite la opción de compra, pierda el dinero entregado como precio de dicha opción   (al menos una parte) , dado que si no le saldría "gratis" no ejercer la opción, y usted le estaría dando un derecho sin obligación ni contraprestación alguna por parte del inquilino, dejando a su antojo ejercerla o no.
Un saludo

Enrique lo que describe parece factible, salvo la pérdida del 20% de la prima de opción, no creo que nadie se la admita.
DE todas formas, tal como le han señalado, un arrendamiento con opción de compra reviste la suficiente dificultad como para que lo redacte un experto en la materia, le dejo enlaces con información sobre el tema. http://pedrohernandezabogado. /2008/10/el-arrendamiento-con-opcin-de-compra.html
 http://pedrohernandezabogado. /2009/01/diccionario-jurdico-del-alquiler-opcin.html
 http://pedrohernandezabogado. /2010/09/opcion-d-e-compra-y-tacita-reconduccion.html
http://pedrohernandezabogado. /2010/06/opcion-de-compra-en-fotocopia.html
http://pedrohernandezabogado. /2009/09/arrendamiento-con-opcion-de-compra.html
http://pedrohernandezabogado. /2008/11/la-opcion-de-compra-y-la-insolvencia.html http://pedrohernandezabogado./2011/05/mas-sobre-arrendamiento-con-opcion-de.html http://www.pedrohernandezabogado.com/2014/09/opcion-de-compra-y-licencia-de-primera.html http://www.pedrohernandezabogado.com/2014/12/la-opcion-de-compra-y-el-compromiso-de.html http://www.pedrohernandezabogado.com/2015/04/consecuencias-danosas-del-no-ejercicio.html http://www.pedrohernandezabogado.com/2015/11/la-prima-o-precio-de-la-opcion-de-compra.html
El plazo, dies ad quem, para ejercitar una opción de compra


Pedro Hernández Olmo, abogado

sobretodo que ese "alguien" al que se refiere Oscar, sea un abogado experto en arrendamientos urbanos.

Este tipo de contratos, comprende dos partes, el de arrendamiento que está regido por la LAU.
Y el de venta, que es de libre pacto, y en principio, lo que dice si se puede hacer.
Le recomiendo que busque alguien que se lo redacte, estos contratos tienen miga.